De renovatieplicht: De impact van het Vlaams solo slim spelen

Op 1 januari 2023 trad de renovatieplicht voor residentiële gebouwen in werking. De renovatieplicht geldt niet alleen bij elke verkoop van een woning, appartement, maar ook wanneer het goed verhuurd is of zal worden. Maar wat is nu de impact op het woninghuurrecht? Kan een zittende huurder de toelating weigeren om de werken uit te voeren? Hoe zit het met compensaties voor genotsderving en huurprijsherziening?

Rencura vindt opheldering noodzakelijk. Want slim verhuren is meer verdienen.

Belangrijk en waar we voor de volledigheid aan herinneren: de verkoop van een verhuurde woning doet op geen enkele wijze de rechten en plichten van de huurder vervallen. Het huurcontract loopt gewoon verder; enkel de identiteit van de verhuurder wijzigt. Als de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst wil beëindigen kan dit slechts door rechtsgeldige toepassing van één van de opzegmogelijkheden voorzien in het woninghuurrecht.

Weigering

Wat als de huurder op grond van zijn/haar rustig genot de uitvoering van de vereiste werken weigert? Kan de verhuurder zich tegen dergelijke weigering verzetten op grond van het gegeven dat de huurder hiermee de naleving van een wettelijke verplichting onmogelijk maakt?

De verhuurder moet het rustig genot van de huurder respecteren (art. 14 VWHD). In principe moeten onderhouds- en herstellingswerken altijd worden uitgevoerd in afspraak en na akkoord met de huurder. Zonder akkoord moet de verhuurder wachten met de werken tot na het einde van de huurovereenkomst.

Voor dringende werken of herstellingen is in het woninghuurrecht een uitzondering gemaakt. Dringende werken of herstellingen zijn werken die niet kunnen worden uitgesteld tot na het einde van de huurovereenkomst omdat er anders een ernstig nadeel voor de verhuurder zou ontstaan. Het gaat bijvoorbeeld om werken die nodig zijn omdat anders het voortbestaan van de woning in het gedrang komt, maar ook omdat de werken die nodig zijn om te voldoen aan een wettelijke verplichting (zoals strengere minimale kwaliteitsnormen).

Bij de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen kan de verhuurder zich beroepen op het bestaan van een decretale verplichting, waardoor het dus gaat om dringende werken. Dat betekent dat de werken nog altijd moeten worden uitgevoerd in afspraak met de huurder, maar dat deze laatste de uitvoering ervan niet kan weigeren (art. 27, 1ste lid VWHD).

Een extra woordje toelichting: Wettelijk verplichte werken mogen dus onder dezelfde grond gecatalogeerd worden als dringende werken, waardoor artikel 27 VWHD van toepassing is. De huurder kan de werken niet weigeren. Hij kan wel vorderen dat de huur wordt ontbonden wanneer de huurwoning door de werken onbewoonbaar/niet geschikt voor bewoning wordt. Dit moet in principe voor de vrederechter worden gevorderd, maar als de verhuurder ermee akkoord gaat (bv. omdat hij dan verregaander kan renoveren dan noodzakelijk om aan de renovatieplicht te voldoen), kan dat ook.

Belangrijk hier is dat de verhuurder beperkt is in de aard van de werken die op grond van art. 27 VWHD uitgevoerd kunnen worden. Art. 27 VWHD (en 1724 BW) laten immers enkel toe om die werken uit te voeren die wettelijk/decretaal verplicht zijn. De rechten van de huurder om de werken te weigeren zijn met andere woorden groter wanneer de verhuurder diepgaander wil renoveren dan vereist volgens de wet.

Vergoeding voor genotsderving?

Wat met eventuele genotsderving tijdens de uitvoering van de renovatiewerken? Kan de huurder daarvoor een compensatie eisen? Dat zou voor de verhuurder/investeerder/nieuwe eigenaar een extra kost impliceren, ingevolge een door de overheid opgelegde maatregel.

De huurder moet de werken gedogen, ook wanneer hij daardoor het genot van een gedeelte van de woning verliest. Wanneer de werken echter langer dan 30 dagen duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd waarvoor en van het gedeelte van het goed waarvan de huurder het genot heeft moeten derven.

Een extra woordje van Rencura: De huurder zal dus wel degelijk recht hebben op een vergoeding door middel van een vermindering van/korting op de huurprijs. Dit wanneer de werken langer duren dan 30 dagen. Noteer dat deze termijn voor contracten daterend van voor 1 januari 2019 40 dagen bedraagt. Voor deze contracten geldt immers nog de Woninghuurwet en daarin is de termijn langer.

Opzegmogelijkheden

Wat als de huurder de medewerking weigert doch de omvang van de renovatiewerken niet toelaat de opzeg te betekenen conform het Vlaams Woninghuurdecreet? Moet in dat geval niet nagedacht worden over een versoepeling van de mogelijkheid tot opzeg?

Op de derde bekommernis over opzegmogelijkheden wordt niet ingegaan, aangezien de huurder de dringende werken moet toestaan.

Rencura licht toe: De verhuurder heeft geen specifieke opzegmogelijkheid in functie van de renovatieplicht residentieel maar kan uiteraard wel gebruik maken van de globale mogelijkheid tot opzeg voor grondige renovatiewerken.

Mits aan de voorwaarden daarvoor is voldaan. Dit zou de verhuurder ook toelaten om grondiger te renoveren dan enkel wat in functie van de renovatieplicht residentieel minimaal is vereist.

Huurprijsherziening

Quid huurprijsherziening? Omdat de renovatiewerken een verhoogd comfort met zich meebrengen lijkt het niet meer dan logisch dat deze aanleiding kunnen geven tot een redelijke huurprijsherziening. Het woninghuurrecht moet daar evenwel op voorzien zijn.

De huurprijs blijft in principe gedurende de hele tijd van de huurovereenkomst hetzelfde, indexatie uitgezonderd. Het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet echter mogelijkheden tot herziening van de huurprijs, onder meer na uitvoering van werken.

Art. 35, §2 VWHD gaat specifiek over energiebesparende investeringen. Deze bepaling voorziet dat de huurder en de verhuurder een herziening van de huurprijs kunnen overeenkomen omdat aan de woning energiebesparende investeringen werden gedaan. Bij gebrek aan overeenstemming kan de verhuurder zich richten tot de rechter.

Het Vlaams Woninghuurdecreet definieert energiebesparende maatregelen als investeringen die de energieprestatie van het goed, vermeld in art. 1.1.2, 42°/1, van het Energiedecreet van 8 mei 2009, verbeteren.

In het scenario waarbij een beroep op de rechter wordt gedaan, zal de rechter een herziening van de huurprijs toestaan op voorwaarde dat de normale huurwaarde van de huurwoning door de uitgevoerde investeringen of werken ten minste 10% hoger ligt dan de op dat moment eisbare huurprijs. Bij eerder geringe investeringen is er dus geen herziening mogelijk. In andere gevallen oordeelt de rechter over de huurprijsherziening naar billijkheid.

Noteer dat deze regeling enkel geldt voor huurcontracten die vanaf 1 januari 2019 zijn aangegaan. Oudere contracten vallen onder de Woninghuurwet, waarin dergelijk apart prijsherzieningsmechanisme voor energiebesparende werken niet is voorzien. Voor deze oudere contracten moet je dus terugvallen op de algemene bepalingen inzake huurprijsherzieningen, die zowel op vlak van termijnen als procedures stringenter zijn.

Tussentijdse plaatsbeschrijving

De werken zullen daarnaast een tussentijdse plaatsbeschrijving vereisen, waarvan de kosten logischerwijs gedeeld zouden moeten worden tussen de partijen.

In het geval van belangrijke wijzigingen aan de huurwoning kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel wordt gemaakt bij de oorspronkelijke plaatsbeschrijving. Zonder akkoord tussen de partijen kan men zich richten tot de rechter om een deskundige aan te stellen. Het opmaken van een tussentijdse plaatsbeschrijving is dus geen verplichting, maar wanneer één van de partijen erom vraagt, dan moet het wel. De kosten voor het opstellen van een (tussentijdse) plaatsbeschrijving worden gelijk verdeeld onder de verhuurder en de huurder (art. 9, §2 VWHD).

Bijzonder is de nieuwe gebouwenrichtlijn van de EU. Die bevat geen renovatieplicht meer. De Vlaamse regering is de enige die dit nog wil doorvoeren.

De Europese Commissie is tevreden met het voorlopige akkoord dat het Europees Parlement en de Europese Raad hebben bereikt over de vernieuwde gebouwenrichtlijn. Wat belangrijk is voor de Vlaamse lezer, is wat er niet in staat: de renovatieplicht.

De nieuwe herziene gebouwenrichtlijn moet ambitieuze Europese energieprestaties voor gebouwen helpen invoeren in de lidstaten. De EU wil de lidstaten aanzetten tot het renoveren van gebouwen. Want volgens de EU zijn gebouwen verantwoordelijk voor één derde van de broeikasgassen in de EU.

Een en ander past in de poging van de EU om klimaatneutraal te worden tegen 2050. Het akkoord, wordt gezegd, is goed voor de burgers, de energie en de planeet. Alle nieuwe gebouwen zullen tegen 2030 ‘zero-emission buildings’ zijn. In 2050 moeten ook de oudere gebouwen die nuluitstoot bereiken.

Zonnepanelen

De Europese ministerraad en het Europees Parlement zijn overeengekomen dat lidstaten zonnepanelen moeten helpen leggen op nieuwe gebouwen, openbare gebouwen en niet residentiële bestaande gebouwen. Over bestaande residentiële woningen wordt niets gezegd.

Er komen wel minimale energieprestatiestandaarden (MEPS). De afspraak is dat niet-residentiële gebouwen beter moeten scoren dan de 16% slechtst presterende gebouwen in 2030. In 2033 zelfs beter dan de 26% slechtst presterende gebouwen.

De bedoeling is ook dat bij woningen tegen 2030 de energieconsumptie met 16% wordt verminderd. Wat geleidelijk wordt opgetrokken tot 20-22% in 2035. Liefst 55% van de energiebesparing moeten komen door renovatie van de slechtste gebouwen. Tegelijk voorziet het akkoord in het afbouwen van het gebruik van fossiele brandstoffen. Via nationale renovatieplannen moeten boilers op gas en stookolie rond 2040 verdwijnen.

De Vlaamse regering is veel strenger en sneller dan wat de Europese Unie verplicht. Opmerkelijk is dat deze ambities ver onder het huidige beleid van de Vlaamse regering liggen. In Vlaanderen – waar 16% van de gebouwen met stookolie verwarmd worden, en 68% met aardgas – worden in 2025 al de aardgasaansluitingen voor nieuwbouw verboden. Het plaatsen van nieuwe stookolieketels is al verboden in Vlaanderen. De Vlaamse regering is dus weer veel strenger en sneller dan wat de Europese Unie verplicht.

Renovatiegolf

De diepere bedoeling is om een renovatiegolf tot stand te brengen in de ganse Europese Unie. Daarom moeten de lidstaten Building Renovation Plans indienen bij de Europese Commissie. Een nuluitstootgebouw moet op termijn de norm worden. Subsidies voor boilers of ketels op fossiele brandstoffen worden daarom vanaf 1 januari in de ganse EU verboden.

Vanaf 1 januari 2028 mogen nieuwe overheidsgebouwen geen fossiele brandstoffen meer uitstoten. Voor andere nieuwbouw is dat pas vanaf 1 januari 2030.

De conclusie is dat nergens in de EU een renovatieplicht van oude gebouwen verplicht wordt door de Europese Unie. De Vlaamse regering staat daar eigenlijk alleen mee. In Duitsland is die renovatieplicht ondertussen vanwege protest van de bevolking op de lange baan geschoven.

Slim verhuren is meer verdienen

U heeft het als vastgoedeigenaar Een pand verhuren kan en mag je geheel zelf doen. Onderschat echter de noodzakelijke juridische kennis en tijdrovende selectie/opvolging niet. Hoewel het vooralsnog niet verplicht is, is het uitbesteden van verhuurbeheer aan een BIV erkend rentmeester de veiligste (en goedkoopste) oplossing. Hij of zij neemt je immers alle werk uit handen. Weet als geen ander hoe jouw huurpand(en) te vermarkten, is helemaal up-to-date met de recente huurwetgeving en kent alle do’s-and-don’t-s voor het beheren van (af)lopende verhuur. En dan spreken we nog niet over de voordelen die een rentmeester kan bieden voor rendementsoptimalisatie van uw investering(en) in vastgoed