Nieuwe regels huurprijsindexatie

In het Belgisch juridisch kluwen is het steeds minder evident om als verhuurder uw kennis à jour te houden. Om de verwarring nog wat groter te maken kwamen er op 1 oktober 2023 voor de huurindexering nog wat regeltjes bij. Eén van de kerntaken van RENCURA als professionele rentmeesters van privatief vastgoed, en ontzorgers van verhuurbeheer, is het bieden van juridische zekerheid via correct administratief beheer. Geheel trouw aan deze missie geeft dit blogartikel andermaal duidelijke antwoorden op vragen omtrent de meest recente wetswijziging inzake de koppeling van het EPC aan huurindexatie.

De huidige beperking van de huurindexatie geldt voor alle woninghuurcontracten die vallen onder het Vlaams Woninghuurdecreet en de Woninghuurwet. Het gaat hierbij om de huur van een woning of een appartement dat door de huurder als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt.

Zoals we eerder schreven in dit blogartikel van april 2023 golden er sinds 1 oktober 2022 bijzondere regels met betrekking tot de huurindexatie die worden bepaald op basis van het Energieprestatiecertificaat (EPC) van de woning. Het EPC geeft aan hoe energiezuinig de woning is en wordt opgesteld door een erkend energiedeskundige.

Als er voor de woning een EPC is met energielabel A+, A, B of C veranderde er niets: de indexatie kan op de gekende wijze

• Als er voor de woning een EPC is met energielabel D: de indexatie is beperkt tot 50%

• Als er voor de woning een EPC is met energielabel E of F: een verbod op indexatie

• Als er voor de woning geen EPC is: een verbod op indexatie

Deze bijzondere regels lopen af op 1 oktober 2023. Vanaf dan worden ze vervangen door correctiefactoren:

• Een specifieke correctiefactor voor woningen met EPC-label D

• Een specifieke correctiefactor voor woningen met EPC-label E of F of als er geen EPC is

• Voor woningen met een EPC-label A+, A, B of C: geen correctiefactor. De indexatie kan op de gekende wijze.

De indexatiebeperkingen tot 01/10/2023 en de correctiefactoren zijn enkel van toepassing op de woninghuurovereenkomsten die voor 1 oktober 2022 zijn gestart. De regels gelden ook enkel bij woninghuur en niet bij studentenhuur.

Dit heeft als gevolg dat we voor wat betreft de huurindexatie momenteel met twee stelsels zitten:

• Woninghuurcontracten die van start zijn gegaan vanaf 01/10/2022 + Studentenhuurcontracten + Woningen met EPC-label A+, A, B of C = geen correctiefactoren

• Woningen met EPC-label D, E, F of zonder EPC die van start zijn gegaan voor 01/10/2022 = correctiefactoren

Welke formule of correctiefactor moet u toepassen?

Voor deze aangepaste indexering wordt het resultaat van de standaardindexatieformule (namelijk basishuurprijs x nieuw indexcijfer/aanvangsindexcijfer) vermenigvuldigd met een correctiefactor.

Er zijn verschillende correctiefactoren. Welke correctiefactor u moet toepassen, hangt af van het EPC-label en de verjaardatum van het huurcontract.

1. Correctiefactor bij huurwoningen met een EPC-label D

In de regelgeving is een formule voorzien (decretale correctiefactor). Daarnaast voorzien wij een vereenvoudigde correctiefactor die hetzelfde resultaat geeft. U kunt dus uw berekeningswijze kiezen.

→ De huurovereenkomst verjaart vanaf 1 januari 2023 tot en met 30 september 2023

Formule huurprijsindexering:

basishuurprijs x nieuwe indexcijfer x correctiefactor
Aanvangsindexcijfer

Decretale correctiefactor: (indexcijfer 2022/indexcijfer 2023) x [1 + 50% x (indexcijfer 2023/indexcijfer 2022-1)].

• Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de inwerkingtreding of de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

• Het indexcijfer 2023 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2023 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Vereenvoudigde correctiefactor: 50% x ((index 2022 + index 2023) / index 2023 )

→ De huurovereenkomst verjaarde vanaf 1 oktober 2022 tot en met 31 december 2022

Formule huurprijsindexering:

basishuurprijs x nieuwe indexcijfer x correctiefactor
Aanvangsindexcijfer

Decretale correctiefactor: (indexcijfer 2021/indexcijfer 2022) x [1 + 50% x (indexcijfer 2022/indexcijfer 2021-1)]

• Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de inwerkingtreding of de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

• Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Vereenvoudigde correctiefactor: 50% x [ (index 2021 + index 2022) / index 2022]

1. Correctiefactor bij huurwoning zonder EPC of met EPC-label E of F

→ De huurovereenkomst verjaart vanaf 1 januari 2023 tot en met 30 september 2023

Formule huurprijsindexering:
basishuurprijs x nieuwe indexcijfer x correctiefactor
Aanvangsindexcijfer

Correctiefactor: indexcijfer 2022 / indexcijfer 2023

• Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de inwerkingtreding of de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022.

• Het indexcijfer 2023 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2023.

→ De huurovereenkomst verjaarde vanaf 1 oktober 2022 tot en met 31 december 2022

Formule huurprijsindexering:

basishuurprijs x nieuwe indexcijfer x correctiefactor
Aanvangsindexcijfer

Correctiefactor: indexcijfer 2021 / indexcijfer 2022

• Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de inwerkingtreding of de verjaardag van de inwerkingtreding in 2021.

• Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022.

Wat als de huurwoning na 1 oktober 2023 een beter EPC-label heeft?

Heeft de huurwoning na 1 oktober 2023 een beter EPC-label? Dan hangt het af van het label of u een andere correctiefactor of zelfs helemaal geen correctiefactor moet toepassen bij de indexering. Een volledige indexatie op de huurprijs zonder correctiefactoren mag alleen als de woning een EPC-label A+, A, B of C heeft.

Opgelet: de verhuurder mag geen 3 maanden teruggaan in de tijd, als er op dat moment geen gunstig EPC-label was. Was er bijvoorbeeld op 1 oktober 2023 een EPC-label E, maar behaalt de woning op 1 februari 2024 een EPC-label C? Dan mag de verhuurder pas vanaf 1 februari 2024 weer indexeren zonder correctiefactor. Hij mag de volledig geïndexeerde huurprijs niet voor de 3 maanden vooraf vragen, want toen was er nog geen EPC-label C. Vraagt de verhuurder pas op 1 mei 2024 om de geïndexeerde huurprijs te betalen? Dan kan hij wel teruggaan tot 1 februari 2024, omdat er vanaf die dag een gunstig EPC voorligt.

Tussentijdse indexatie

Vanaf 01/10/2023 vallen het indexatieverbod (E/F/geen EPC) en de beperking tot 50% (D) weg. In principe zou je daardoor tussentijds kunnen indexeren. Maar, art. 34 Vlaams Woninghuurdecreet en art. 1728bis BW stellen dat je slechts één maal per huurjaar mag indexeren. Het antwoord daarop is minder relevant bij label E, F of geen EPC. De indexatie was immers verboden tot 01/10/2023. Een tussentijdse indexatie is de eerste indexatie en logischerwijs toegestaan.

Bij label D kan er reeds geïndexeerd zijn aan 50%. Tussentijdse aanpassing zou gezien kunnen worden als een tweede indexatie. We schrijven ‘kunnen’ omdat de juridische interpretaties verschillen. Gelet op de duidelijke tekst van de wet zien we ons genoodzaakt uit voorzichtigheid te adviseren dat de beperking tot één indexatie per huurjaar kan spelen. Wie tussentijds een tweede maal de huurprijs aanpast, loopt een risico.

Terugwerkende kracht van een indexatieverzoek
Het woninghuurrecht voorziet dat een verzoek tot indexatie kan terugwerken tot drie maanden. Maar, ook bij deze regel moet je met beperkingen rekening houden. De terugwerkende kracht kan de datum van 01/10/2023 niet overschrijden. Op dat moment waren het indexatieverbod (E/F/geen EPC) en de halvering (D) immers nog van kracht. Je kan dus nooit verder in de tijd teruggaan dan 01/10/2023.

Hoelang moet ik de correctiefactor toepassen?

U moet de correctiefactor bij élke huurindexatie toepassen. U past dit dus niet alleen bij een indexatie in 2023 toe, maar ook in de jaren nadien. Pas al er een beter EPC voorligt (zie de FAQ ‘Wat als de huurwoning na 1 oktober 2023 een beter EPC-label heeft?’) Als er een nieuw huurcontract van start gaat, moet u de correctiefactor niet meer toepassen.

Wordt de indexatie gecontroleerd?

De overheid zal geen controleurs op pad sturen aangezien dit een contract is tussen een huurder en een verhuurder. Je huurder kan wel weigeren de index te betalen, tenzij je een EPC voorlegt die de indexering rechtvaardigt. Zorg er dus voor dat je het EPC-label van jouw woning vermeldt in de indexbrief en voeg een kopie van het attest toe.

Opgepast voor verschillen per gewest
De beperkingen op de huurindexering voor woningen met EPC D, E, F of G (indexering aan 75%, 50% of geen) liepen in Vlaanderen af op 1 oktober 2023, in Wallonië lopen ze pas ten einde op 1 november 2023.

Wat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest betreft, weten we nog niet of ze hier de andere gewesten zullen volgen dan wel de huidige beperkingen zullen handhaven.

Kortom, als verhuurder is het belangrijk om te beschikken over een geldig EPC voor je woning. Dit geeft niet alleen inzicht in de energiezuinigheid van de woning, maar bepaalt ook hoe je kan indexeren. Nog twijfels over jouw huurindexering of andere vragen over een juridisch sluitend verhuurbeheer van jouw privatief vastgoed? Wil je een nieuw EPC laten opmaken? Rencura is dé partner voor een rechtszeker verhuurtraject van privatief vastgoed. Contacteer ons en ontdek de meerwaarde die de rentmeesters van Rencura jouw vastgoedbeheer bieden.