Nieuwe 2024 registratierechten voor erfpacht en recht van opstal
Als ervaren rentmeesters begrijpen we dat de keuze van vastgoedformules een cruciale rol speelt in het succes van professionele investeerders. Dat we bij Rencura met ons advies bijdragen aan duurzame optimalisaties in rendement is voor onze bestaande klanten inmiddels een quasi evidentie. Daarom dit blogartikel, met aandacht voor erfpacht en recht van opstal. Twee interessante alternatieven die wellicht nog niet op ieders radar staan. Lees verder voor een diepgaand inzicht in deze strategische vastgoedinstrumenten en ontdek hoe ze in uw investeringsportfolio kunnen passen.
Vooreerst: Aan fiscale stabiliteit heeft Vivaldi een broertje dood. Ter illustratie besliste de federale regering in haar begrotingsakkoord om de registratierechten voor erfpacht en recht van opstal op te trekken van 2 naar 5 procent. Deze belastingverhoging bleef grotendeels onder de radar. Immers weinig vastgoedinvesteerders zijn vertrouwd met die formules. Nochtans kunnen ze een alternatief zijn voor de klassieke aankoop van vastgoed. Een overzicht van wat u moet weten.
Wat is erfpacht?
Erfpacht is een juridisch concept waarbij een persoon, bekend als de erfpachter, het recht krijgt om volledig gebruik te maken van een stuk grond of vastgoed, terwijl de eigendom van dat onroerend goed in handen blijft van een andere partij, de zogenaamde eigenaar of erfverpachter. Het geeft de erfpachter het recht om het onroerend goed te gebruiken, te exploiteren en er wijzigingen aan aan te brengen gedurende een vooraf bepaalde periode, meestal tussen de 15 en 99 jaar.
Belangrijke kenmerken van erfpacht zijn:
Duur van de Overeenkomst: Een erfpachtovereenkomst heeft een vastgestelde duur, die kan variëren afhankelijk van de afspraken tussen de erfpachter en de erfverpachter. Dit kan bijvoorbeeld 50 jaar, 75 jaar of zelfs 99 jaar zijn.
Vergoeding (Canon): De erfpachter betaalt een vergoeding aan de eigenaar voor het gebruik van de grond. Deze vergoeding staat bekend als de canon en kan jaarlijks, periodiek of als een eenmalige betaling worden gedaan.
Rechten en Plichten: De erfpachter heeft het recht om het goed te gebruiken en kan het zelfs verhuren, een hypotheek vestigen, of bouw- en verbouwingswerken uitvoeren, zolang dit de waarde van het onroerend goed niet aantast. Tegelijkertijd heeft de erfpachter de verantwoordelijkheid om het goed te onderhouden en belastingen te betalen die betrekking hebben op het onroerend goed.
Overdraagbaarheid: Erfpacht kan overdraagbaar zijn, wat betekent dat de erfpachter het recht kan overdragen aan een andere partij, bijvoorbeeld bij verkoop van het vastgoed.
In de context van stijgende grondprijzen is erfpacht een methode waar muziek in zit. Een grond in erfpacht nemen kan een alternatief zijn om vastgoed te kopen. Het maakt budgettair een groot verschil als je de grond niet moet kopen maar als het ware huurt. Het aandeel van de grondprijs bedraagt bij woningen gemakkelijk 30 à 35 procent en bij appartementen zelfs 40 à 50 procent.
Erfpacht leidt tot een lager investeringsbedrag, maar er zijn ook nadelen. De erfpachter wordt geen volle eigenaar van het goed en een doorverkoop loopt vaak moeilijker. Bij een erfpacht op heel lange termijn kunnen de kosten van de canon hoog oplopen, waardoor u op termijn meer betaalt voor de woning dan bij een klassieke aankoop. De erfpachter is dan wel niet de eigenaar, toch heeft hij de verplichting het goed te onderhouden, de gewone herstellingswerken uit te voeren en belastingen te betalen die betrekking hebben op het goed.
Het Strategische Gebruik van Erfpacht: Een Delicate Dans van Eigendomsrechten
Als rentmeesters die zich toeleggen op de verfijnde kunst van vastgoedinvesteringen, onderstrepen wij de geraffineerde toepassingen van erfpacht, een instrument dat eigenaarschap en flexibiliteit op een ingenieuze manier combineert. Laat ons u meenemen op een intrigerende verkenning van enkele geavanceerde toepassingen die ervaren vastgoedinvesteerders met succes benutten:
Kloosterordes: erfpacht als kunst in herbestemming
In de prachtige context van herbestemming spelen kloosterordes een geraffineerd spel met erfpacht. In situaties waar kerken of begijnhoven een nieuw leven krijgen, is erfpacht een beproefde methode. Een voortreffelijk voorbeeld is te vinden in het Begijnhof Onze-Lieve-Vrouw ter Hoyen in Gent, waar woningen en appartementen voor een indrukwekkende periode van 66 jaar in erfpacht werden gegeven.
Overheden en intercommunales: strategische grond Beheersing
Qua grondbeheer nemen overheden en intercommunales de hoofdrol in. Vooral in gebieden rond (lucht)havens en stations tonen zij meesterschap in erfpachtgebruik. Denk aan de elegante ontwikkeling van appartementen langs de havengeul in Nieuwpoort. Deze werkwijze is tevens een sleutelpraktijk in sociale woningbouw, waarbij sociale huisvestingsmaatschappijen de grondeigenaar blijven, waardoor de toegankelijkheid van woningen voor erfpachters wordt vergroot. Steden als Gent wagen zich op deze verfijnde route, waar erfpachters panden moeten transformeren voor verhuur via sociaal verhuurkantoor gedurende een vooraf bepaalde periode.
Hotels en parkings: erfpacht als troef in diversificatie
De wereld van vastgoedinvesteringen reikt verder dan traditionele woningen en appartementen. Hotels, weekendverblijven, vakantieparken en parkeerplaatsen worden kunstig betreden door ervaren projectontwikkelaars die erfpacht als een strategische troef beschouwen. Door slechts de erfpacht te verwerven en niet de grond, wordt het investeringsbedrag drastisch verlaagd, resulterend in een verhoogd rendement voor de visionaire investeerder.
Investeringsprojecten: erfpacht als beschermde ondernemingsroute
In de arena van grootschalige investeringsprojecten, zoals de bouw van warenhuizen, schittert erfpacht als een veiliger alternatief voor handelshuur. Hier biedt erfpacht een gestructureerde bescherming voor investeerders, waardoor zij met vertrouwen kunnen participeren in ambitieuze projecten.
Leasing van vastgoed: erfpacht als duurzame optie
Voor langdurige vastgoedleasingtrajecten betreedt erfpacht het toneel als een weloverwogen keuze. In deze geavanceerde constructies koopt de leasemaatschappij niet het goed zelf, maar verkrijgt zij erfpachtrechten, waarbij de canon vaak wordt vastgesteld op een percentage van de onroerendgoedwaarde. Dergelijke bedachte overeenkomsten strekken zich uit over aanzienlijke perioden, meestal minstens 20 jaar, en dragen bij aan de duurzame levensvatbaarheid van vastgoedleasing.
Wat is recht van opstal?
Het recht van opstal is een juridisch begrip dat betrekking heeft op het recht om op, boven of onder het grondoppervlak van een ander persoon te bouwen of bepaalde constructies te hebben. Dit recht wordt vastgelegd in een notariële akte en kan bijvoorbeeld worden verleend aan iemand die een gebouw wil oprichten op grond die niet zijn eigendom is.
In feite geeft het recht van opstal een persoon het recht om een gebouw of andere constructie op andermans grond te hebben, en het omvat doorgaans het recht om de grond te betreden en te gebruiken voor de ondersteuning van de constructie. Het is belangrijk om hierbij te vermelden dat het eigendom van de grond en het opstalrecht los van elkaar kunnen staan. Degene met het opstalrecht kan bijvoorbeeld het recht hebben om een gebouw te bezitten en te gebruiken, maar de grond kan eigendom blijven van een andere persoon.
Met een opstalrecht wordt u - in tegenstelling tot bij een erfpacht - automatisch eigenaar van gebouwen of beplantingen. Als u een opstalrecht hebt en een huis bouwt op de grond van iemand anders, dan bent u altijd de eigenaar van het huis. De eigendom van de grond en van het huis is dus gesplitst.
Net als bij een erfpacht zijn de rechten van de opstalhouder veel ruimer dan die van een huurder. De wet bepaalt dat opstalhouder een opstalvergoeding betaalt, in het vakjargon een solarium, maar laat ook toe daarvan af te wijken. De wettelijke uitzondering is in de praktijk eerder de regel. Er wordt maar heel zelden een vergoeding betaald. Een recht van opstal kan toegekend worden voor maximaal 99 jaar.
Waarvoor wordt recht van opstal veelal gebruikt?
Het recht van opstal, een instrument dat veelvuldig wordt aangewend in vastgoedtransacties, vertoont momenteel twee prominente toepassingen, met name in nieuwbouwprojecten en tussen vennootschappen.
In de context van nieuwbouwprojecten wordt het recht van opstal frequent toegepast als een strategische techniek. Een grondvennootschap verwerft de grond met als vervolgstap het toekennen van een recht van opstal aan de constructievennootschap. Deze aanpak, reeds lang ingeburgerd in de sector, biedt aanzienlijke voordelen met betrekking tot bouw- en faillissementsrisico's, alsmede financieringsmogelijkheden. Sinds 2011 is er tevens een additioneel fiscaal voordeel geïntroduceerd.
Deze fiscale overwegingen zijn gebaseerd op het volgende principe: bij de gezamenlijke verkoop van grond en gebouw door een projectontwikkelaar, is een btw-tarief van 21 procent van toepassing. Indien de grondvennootschap echter enkel de grond zonder gebouw verkoopt, geldt in Vlaanderen een tarief van 12 procent registratierechten. Btw dient enkel betaald te worden op het gebouw, verkocht door de constructiemaatschappij. Deze juridische tweedeling, hoewel voor de koper ogenschijnlijk verenigd in één notariële akte, resulteert in feite in twee afzonderlijke transacties. Bovendien komt de verhoging van de registratierechten doorgaans niet ten laste van de koper, aangezien de grondvennootschap het recht van opstal veelal kosteloos verleent, waardoor registratierechten overbodig worden.
Een tweede toepassing van het recht van opstal doet zich voor tussen vennootschappen, met name bij kmo's en managementvennootschappen die de eigendomsstructuur van grond en gebouw op een strategische wijze wensen te plannen. Dit stelt bijvoorbeeld één vennootschap in staat om op de grond van een andere vennootschap te bouwen. Na de voorziene opstalperiode kan het gebouw vervolgens naar de eerste vennootschap overgaan. Deze benadering is van cruciaal belang om te bouwen met de financiële middelen van een operationele vennootschap, zonder daarbij het onroerend goed bloot te stellen aan het faillissementsrisico van dezelfde operationele entiteit.
De nieuwe hogere registratierechten
De registratierechten dienen te worden voldaan bij aanvang van de erfpacht of het recht van opstal. Deze worden berekend op het totale bedrag van de vergoedingen die de erfpachter of opstalhouder aan de eigenaar betaalt. Deze berekening omvat niet alleen de initiële vergoeding, maar ook alle toekomstige jaarlijkse vergoedingen: Als bijvoorbeeld gedurende 30 jaar een canon van 1.000 euro per maand wordt betaald, moeten registratierechten worden berekend over 1.000 euro x 12 maanden x 30 jaar. De hoogte van deze vergoedingen wordt volledig vrij bepaald, en het wordt eveneens vastgelegd of er aan het einde van de erfpacht- of opstalperiode nog verdere vergoedingen verschuldigd zijn.
Het tarief van de registratierechten voor erfpacht en opstal bedroeg 2%. Maar zoals eerder gezegd, werden de registratierechten vanaf 1 januari 2024 opgetrokken naar 5%. Deze registratierechten komen ten goede aan de federale overheid, in tegenstelling tot de registratierechten die verschuldigd zijn bij de aankoop van een grond of gebouw, die bestemd zijn voor de gewesten. In Vlaanderen bedraagt het gebruikelijke tarief 12%. Enkel voor een eerste gezinswoning gelden lagere tarieven.
Als Rencura rentmeesters met een diepgaand begrip van de subtiliteiten van vastgoedinvesteringen, moedigen wij u aan om deze verfijnde instrumenten met bedachtzaamheid te verkennen, zodat uw investeringsportefeuille kan gedijen in een wereld van volatiele fiscaliteit en wetgeving. Bij Rencura doen we dan ook niks liever dan advies op maat verstrekken. Contacteer ons vandaag en ontdek wat ons privatief verhuurbeheer met gepersonaliseerde rendementsoptimalisatie voor uw vastgoedportfolio kan betekenen.
