Wat brengt 2024 voor verhuurders?

De kerstman hebben we verlost van zijn pakjes en werd voor een jaartje teruggestuurd naar rendierland. De nieuwjaarslingers halen we van de schouders. Back to reality dus. Het is de tijd van het jaar waarop we even mijmeren over het voorbijgevlogen 2023 en vooruitkijken naar 2024. Hoe zal de verhuurmarkt evolueren? Wat staat er vastgoedeigenaars fiscaal te wachten? Wordt het een interessant jaar om huizen of appartementen (bij) te kopen om te verhuren? Niemand houdt met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zo stevig de vinger aan de (ver)huurpols als Rencura. Trouw aan onze passie voor net-dat-tikkeltje-meer-bieden-in-verhuurbeheer delen we graag met onze bloglezers wat de voelsprieten van onze rentmeesters in de vastgoedwereld opvangen.

Het voorbije anderhalf jaar was op zijn zachtst uitgedrukt turbulent voor de vastgoedmarkt. Een verdrievoudiging van de rente, strengere banken, peperdure gas- en elektriciteitsfacturen, fors duurdere bouwmaterialen en de verplichte renovatie van energieverslindende woningen in Vlaanderen. Dat alles gebeurde tegen een achtergrond van al fors opgelopen prijzen.

Het jaar 2024 kondigt zich aan als een boeiende periode voor vastgoedverhuur, waarin de sector zich blijft aanpassen aan de steeds veranderende behoeften van huurders en de eisen van een snel evoluerende wereld. In deze tekst bespreken we enkele van de meest recente trends en evoluties die van invloed zijn op vastgoedverhuur, gericht op vastgoedeigenaren en -beheerders die hun rendement willen optimaliseren.

Koelt de vastgoedmarkt in 2024 verder af?

2024 wordt het jaar waarin men op zoek moet naar een nieuw evenwicht tussen vraag en aanbod. Door de coronacrisis hebben we in 2021 en 2022 als het ware gesurft op een tsunami. Die is nu uitgewerkt, en in 2023 zette de afkoeling zich in. Intussen zitten we weer op de transactieniveaus van 2019, van vóór de coronacrisis dus. De kans is groot dat we dat niveau zullen behouden.

Zonder extreme turbulentie of een ingrijpende gebeurtenis – zoals het omvallen van een bank of van een grote projectontwikkelaar – zal het transactieniveau in 2024 in het verlengde liggen van dat eind 2023.

Komt er een algemene prijsdaling van bestaand vastgoed?

Een zware prijscorrectie zal er in 2024 niet komen. De gemiddelde vastgoedprijzen in 2023 zullen ongeveer 1 procent hoger liggen dan het gemiddelde van 2022. Voor 2024 verwachten economen een stijging met 1,5 procent.

Rush op energiezuinige woningen…

De experts van Rencura klinken eenstemmig: Er is zowel op de koop- als verhuurmarkt een rush op energiezuinige huizen en appartementen. De impact van het energieprestatiecertificaat op de verhuurbaarheid is immens geworden en wordt wellicht nóg groter. Voor energiezuinig vastgoed zijn er meerdere kandidaat-huurders, maar het aanbod aan energiezuinige woningen is te beperkt. Op Spotto (het vastgoedplatform van de CIB, nvdr.) heeft amper 10 procent van de huizen een A- label. Bij appartementen is dat aanbod wat groter, maar vaak gaat het om tweeslaapkamerappartementen. Voor grote gezinnen is er zelfs amper iets te vinden op de verhuurmarkt.

Duurzaamheid blijft echter een dominante factor in vastgoedverhuur, aangedreven door zowel regelgeving als toenemend bewustzijn van milieukwesties. Huurders geven de voorkeur aan energiezuinige en milieuvriendelijke woningen. Vastgoedeigenaren investeren daarom in groene technologieën, zoals zonnepanelen, energiezuinige apparaten en groendaken, om niet alleen aan de verwachtingen van huurders te voldoen, maar ook om operationele kosten op lange termijn te verlagen.

Huren fors duurder

Door de krapte op de huurmarkt steeg de gemiddelde maandelijkse huurprijs het afgelopen jaar naar 980 euro per maand voor een huis en 805 euro voor een appartement. Die opwaartse trend zal zich in 2024 multipliceren.

Op de koopmarkt mag dan sprake zijn van een afkoeling, de huurmarkt neemt een hoge vlucht. Wie het voorbije jaar in Vlaanderen een huurcontract afsloot, betaalt 10,5 procent meer voor een huis en 6,5 procent voor een appartement.

De krapte op de huurmarkt blijkt uit het aantal kandidaat-huurders. Terwijl er twee jaar geleden gemiddeld twaalf bezoekaanvragen voor een huurpand waren, steeg dat aantal het voorbije jaar naar 27, met uitschieters tot gemiddeld 36 in de provincie Antwerpen. Voor een op de tien verhuurpanden waren er zelfs 64 bezoekaanvragen.

De reden voor het groeiend aantal huurders ligt voor de hand. Door de combinatie hoge vastgoedprijzen en fors gestegen voorwaarden van eigen inbreng (nu gemiddeld 20% + notariskosten) moet een groeiende groep uit financiële noodzaak blijven huren, om te sparen voor een aankoop.

Die krapte zal nog stijgen, omdat het aanbod op de huurmarkt verkleint. Hoewel het voor investeerders door de krapte en de grote interesse net interessant lijkt om te investeren, gebeurt dat almaar minder. ‘De huurmarkt is in een perfecte storm teruggekomen.

Er verdwijnen meer huurpanden van de markt dan er nieuwe bijkomen. De uitstroom werd versneld door overheidsmaatregelen. De tijdelijke indexstop van de huur voor niet-energiezuinige panden, de renovatieplicht en het verplichte conformiteitsattest in almaar meer gemeenten zet meer eigenaars ertoe aan hun huurpand te verkopen. Renoveren leidt ertoe dat je een hogere huur kan vragen, maar het rendement op je totale investering daalt wel

Private verhuur stimuleren?

Driekwart van de huurmarkt komt van private verhuurders, waarvan de meerderheid kleine verhuurders zijn met een of twee appartementen.

Maar recente overheidsmaatregelen deden net het omgekeerde. Sinds 1 januari 2024 is enerzijds het verlaagd btw-tarief voor sloop en heropbouw voor projectontwikkelaars en anderzijds het belastingvoordeel voor leningen voor investeringsvastgoed afgeschaft.

Het aanbod op de huurmarkt wordt kleiner, maar wel kwalitatiever. Driekwart van de appartementen haalt de beste energiescores A en B. Die hogere kwaliteit is goed, maar de verhoogde investeringen brengen ook hogere huurprijzen met zich mee. Die dan op zich weer zullen zorgen voor een indexverhoging.

Vooral voor de lagere inkomens wordt het moeilijker om te huren. Maar ook voor wie de financiële middelen heeft, wordt het lastiger een woning te vinden. Omdat er meer kandidaat-huurders zijn, kan de verhuurder de ‘beste’ huurder kiezen. Hij zal tweeverdieners verkiezen boven een alleenstaande ouder, ook al zal die laatste goed betalen en het pand onderhouden.

Digitale Transformatie en Smart Buildings

De digitalisering van vastgoedbeheer is een niet te negeren trend in 2024. Dankzij geavanceerde technologieën zoals Internet of Things (IoT) kunnen vastgoedeigenaren nu real-time data verzamelen over energieverbruik, onderhoudsbehoeften en beveiliging. Smart Buildings, uitgerust met geavanceerde automatiseringssystemen, bieden niet alleen een betere huurervaring, maar kunnen ook operationele kosten verminderen en de duurzaamheid van gebouwen verbeteren.

Flexibel Wonen en Werken

De pandemie heeft een blijvende impact gehad op de manier waarop mensen leven en werken. Flexibiliteit is een sleutelwoord geworden in vastgoedverhuur. Eigendommen worden aangepast aan de groeiende behoefte aan thuiswerken, met ruimtes die geschikt zijn voor thuiskantoren en hoogwaardige internetverbindingen. Bovendien zien we een toename van kortetermijnverhuur en co-livingconcepten, die inspelen op de behoefte aan flexibele woonoplossingen.

Gebruik van Data voor Besluitvorming

Data-analyse speelt een cruciale rol in vastgoedverhuurbeheer. Zo maken de rentmeesters van Rencura gebruik van geavanceerde analytische tools om trends te identificeren, prijzen te optimaliseren en de bezettingsgraad te verbeteren. Door het begrijpen van huurdersgedrag kunnen we bij Rencura het verhuurbeheer afstemmen op de specifieke behoeften van de doelgroep, wat leidt tot een hogere klanttevredenheid en een verbeterd rendement op investeringen.

2024 zal de noodzaak benadrukken van innovatie, duurzaamheid en flexibiliteit. Door zich aan te passen aan deze ontwikkelingen kunnen wij bij Rencura niet alleen tegemoetkomen aan de behoefte van zorgeloos verhuurbeheer, maar ook anticiperen op toekomstige veranderingen in de vastgoedmarkt. Het integreren van digitale technologieën, duurzame praktijken en het begrijpen van marktdata zullen cruciaal zijn voor het succesvol beheren en verhuren van vastgoed in deze dynamische omgeving. Voor vragen over rendementsoptimalisatie bij privatief verhuurbeheer bent u bij Rencura aan het juiste adres.