Nouvelles règles d'indexation des loyers
Dans le dédale juridique belge, il devient de plus en plus difficile pour un propriétaire de maintenir ses connaissances à jour. Pour rendre la situation encore plus complexe, de nouvelles règles concernant l'indexation des loyers sont entrées en vigueur le 1er octobre 2023. L'une des tâches principales de RENCURA en tant que gestionnaires professionnels de biens immobiliers privés et déchargeant les propriétaires de la gestion locative, est d'offrir une sécurité juridique par une gestion administrative correcte. Fidèles à cette mission, cet article de blog apporte des réponses claires aux questions relatives à la modification législative la plus récente concernant le lien entre le certificat de performance énergétique (CPE) et l'indexation des loyers.
La limitation actuelle de l'indexation des loyers s'applique à tous les contrats de location de logements qui relèvent du décret sur la location de logements flamand et de la loi sur la location de logements. Il s'agit de la location d'une maison ou d'un appartement utilisé par le locataire comme résidence principale.
Comme nous l'avons écrit dans cet article de blog d'avril 2023, depuis le 1er octobre 2022, des règles particulières s'appliquent concernant l'indexation des loyers, qui sont déterminées en fonction du certificat de performance énergétique (CPE) du bien. Le CPE indique l'efficacité énergétique du bien et est établi par un expert en énergie agréé.
Si un bien a un CPE avec une étiquette énergétique A+, A, B ou C, il n'y a eu aucun changement : l'indexation peut se faire de la manière habituelle.
- Si un bien a un CPE avec une étiquette énergétique D : l'indexation est limitée à 50 %.
- Si un bien a un CPE avec une étiquette énergétique E ou F : une interdiction d'indexation.
- Si un bien n'a pas de CPE : une interdiction d'indexation.
Ces règles particulières ont pris fin le 1er octobre 2023. À partir de cette date, elles sont remplacées par des facteurs correctifs :
- Un facteur correctif spécifique pour les biens avec un CPE de type D
- Un facteur correctif spécifique pour les biens avec un CPE de type E ou F ou sans CPE
- Pour les biens avec un CPE de type A+, A, B ou C : aucun facteur correctif. L'indexation peut se faire de la manière habituelle.
Les limitations d'indexation jusqu'au 01/10/2023 et les facteurs correctifs ne s'appliquent qu'aux contrats de location de logements débutés avant le 1er octobre 2022. Les règles ne s'appliquent également qu'aux locations de logements et non à la location étudiante.
Cela signifie que, concernant l'indexation des loyers, il existe actuellement deux systèmes :
- Contrats de location de logements commencés à partir du 01/10/2022 + Contrats de location étudiante + Logements avec un CPE A+, A, B ou C = pas de facteurs correctifs
- Logements avec un CPE de type D, E, F ou sans CPE commencés avant le 01/10/2022 = facteurs correctifs
Quelle formule ou facteur correctif devez-vous appliquer ?
Pour cette indexation ajustée, le résultat de la formule d'indexation standard (c'est-à-dire le loyer de base x nouvel indice / indice de départ) est multiplié par un facteur correctif.
Il existe plusieurs facteurs correctifs. Le facteur correctif à appliquer dépend de l'étiquette CPE et de la date d'anniversaire du contrat de location.
Facteur correctif pour les logements avec un CPE de type D
La réglementation prévoit une formule (facteur correctif déductible). En outre, nous proposons un facteur correctif simplifié qui donne le même résultat. Vous pouvez donc choisir votre méthode de calcul.
→ Le contrat de location arrive à échéance entre le 1er janvier 2023 et le 30 septembre 2023
Formule d'indexation du loyer :
loyer de base x nouvel indice x facteur correctif
indice de départ
Facteur correctif déductible : (indice 2022 / indice 2023) x [1 + 50 % x (indice 2023 / indice 2022 - 1)].
- L'indice 2022 est l'indice santé du mois précédant l'entrée en vigueur ou l'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat de location en 2022.
- L'indice 2023 est l'indice santé du mois précédant l'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat de location en 2023.
Facteur correctif simplifié : 50 % x ((indice 2022 + indice 2023) / indice 2023)
→ Le contrat de location arrive à échéance entre le 1er octobre 2022 et le 31 décembre 2022
Formule d'indexation du loyer :
loyer de base x nouvel indice x facteur correctif
indice de départ
Facteur correctif déductible : (indice 2021 / indice 2022) x [1 + 50 % x (indice 2022 / indice 2021 - 1)]
- L'indice 2021 est l'indice santé du mois précédant l'entrée en vigueur ou l'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat de location en 2021.
- L'indice 2022 est l'indice santé du mois précédant l'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat de location en 2022.
Facteur correctif simplifié : 50 % x [ (indice 2021 + indice 2022) / indice 2022]
Facteur correctif pour les logements sans CPE ou avec un CPE de type E ou F
→ Le contrat de location arrive à échéance entre le 1er janvier 2023 et le 30 septembre 2023
Formule d'indexation du loyer :
loyer de base x nouvel indice x facteur correctif
indice de départ
Facteur correctif : indice 2022 / indice 2023
- L'indice 2022 est l'indice santé du mois précédant l'entrée en vigueur ou l'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat de location en 2022.
- L'indice 2023 est l'indice santé du mois précédant l'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat de location en 2023.
→ Le contrat de location arrive à échéance entre le 1er octobre 2022 et le 31 décembre 2022
Formule d'indexation du loyer :
loyer de base x nouvel indice x facteur correctif
indice de départ
Facteur correctif : indice 2021 / indice 2022
- L'indice 2021 est l'indice santé du mois précédant l'entrée en vigueur ou l'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat de location en 2021.
- L'indice 2022 est l'indice santé du mois précédant l'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat de location en 2022.
Que faire si le logement obtient un meilleur CPE après le 1er octobre 2023 ?
Si le logement obtient un meilleur CPE après le 1er octobre 2023, il dépend de l'étiquette CPE si vous devez appliquer un autre facteur correctif ou même ne pas en appliquer du tout pour l'indexation. Une indexation complète du loyer sans facteur correctif ne peut être effectuée que si le logement a un CPE avec une étiquette A+, A, B ou C.
Attention : le propriétaire ne peut pas revenir en arrière sur trois mois, si le CPE favorable n'existait pas à ce moment-là. Par exemple, si le logement avait un CPE de type E le 1er octobre 2023, mais obtient un CPE de type C le 1er février 2024, le propriétaire ne peut indexer sans facteur correctif qu'à partir du 1er février 2024. Il ne peut pas demander le loyer totalement indexé pour les trois mois précédents, car le CPE de type C n'était pas encore valable à cette époque.
Indexation intermédiaire
Depuis le 01/10/2023, l'interdiction d'indexation (CPE E/F/aucun CPE) et la limitation à 50 % (CPE D) ont pris fin. En principe, cela signifie que l'on peut désormais indexer de manière intermédiaire. Cependant, l'article 34 du décret flamand sur la location de logements et l'article 1728bis du Code civil prévoient qu'une seule indexation par an est autorisée. Cela reste moins pertinent pour les CPE E, F ou sans CPE, car l'indexation était interdite jusqu'au 01/10/2023. Pour les logements avec un CPE D, une indexation à 50 % peut déjà avoir eu lieu. Une modification intermédiaire serait donc considérée comme une deuxième indexation, et nous recommandons de faire preuve de prudence et de se limiter à une seule indexation par an.
Effet rétroactif d'une demande d'indexation
Le droit à la location d'un logement prévoit qu'une demande d'indexation peut être rétroactive jusqu'à trois mois. Toutefois, cette rétroactivité ne peut pas dépasser la date du 01/10/2023, car l'interdiction d'indexation (CPE E/F/aucun CPE) et la réduction (CPE D) étaient encore en vigueur.
Combien de temps devez-vous appliquer le facteur correctif ?
Le facteur correctif doit être appliqué à chaque indexation du loyer. Cela signifie non seulement pour une indexation en 2023, mais aussi pour les années suivantes. Si un CPE amélioré est obtenu (voir la FAQ "Que faire si le logement obtient un meilleur CPE après le 1er octobre 2023 ?"), il faut appliquer le facteur correctif jusqu'à ce que le CPE soit modifié. Si un nouveau contrat de location commence, le facteur correctif ne doit plus être appliqué.
L'indexation sera-t-elle contrôlée ?
Le gouvernement n'enverra pas de contrôleurs, car il s'agit d'un contrat entre le locataire et le propriétaire. Cependant, votre locataire peut refuser de payer l'indexation, sauf si vous fournissez un CPE justifiant l'indexation. Assurez-vous donc de mentionner l'étiquette CPE de votre logement dans la lettre d'indexation et d'inclure une copie du certificat.
Attention aux différences par région
Les limitations concernant l'indexation des loyers pour les logements avec un CPE D, E, F ou G (indexation à 75 %, 50 % ou aucune) ont pris fin en Flandre le 1er octobre 2023. En Wallonie, elles prendront fin le 1er novembre 2023.
Pour la région de Bruxelles-Capitale, nous ne savons pas encore si elle suivra les autres régions ou maintiendra les restrictions actuelles.
En résumé, en tant que propriétaire, il est essentiel de disposer d'un CPE valide pour votre bien immobilier. Cela non seulement fournit des informations sur l'efficacité énergétique de la maison, mais détermine également comment vous pouvez indexer le loyer. Vous avez encore des questions concernant votre indexation des loyers ou la gestion juridique de votre bien immobilier privé ? Voulez-vous obtenir un nouveau CPE ? Rencura est le partenaire idéal pour une gestion locative juridiquement sécurisée de biens immobiliers privés. Contactez-nous et découvrez la valeur ajoutée que les gestionnaires de Rencura peuvent apporter à la gestion de votre patrimoine immobilier.
