Je woning verhuren, hoe begin je eraan?
Fiscale en juridische kotenbouwerij is een rechtstreeks gevolg van onze ingewikkelde staatsstructuur. Voorbij is de tijd dat je zonder veel poespas en blind vertrouwen kon verhuren. Want eerlijk, welke investeerder of vastgoedeigenaar vindt vandaag zijn weg nog in het ingewikkeld kluwen van huurwetten, ontelbare omzendbrieven en verplichtingen? Niettegenstaande een meerderheid van verhuurders vandaag kiest voor de weg van de minste weerstand en verhuurt via een rentmeester, zijn er ook eigenaars die de zin en tijd hebben om de spannendste weg te bewandelen en het hele verhuurproces zelf in handen nemen. Maar ook de meest avontuurlijke eigenaar laat Rencura niet aan zijn of haar lot over. Daarom dit blogartikel met 12 belangrijke stappen die je moet zetten vooraleer je een huis, appartement of commercieel vastgoed zelf gaat verhuren.
1. Controleer de lokale wetgeving
Voor je begint met het verhuurproces, moet je goed op de hoogte zijn van de huurwetgeving in jouw regio. Zo hebben verschillende provincies en gemeenten verschillende regels en voorschriften met betrekking tot huurcontracten, huurprijzen, huurbescherming en andere aspecten van verhuur. Zorg ervoor dat je op de hoogte bent van de wettelijke vereisten en dat je alle benodigde vergunningen verkrijgt voordat je begint met verhuren.
2. Verzekering
Een goede opstalverzekering is essentieel als je van plan bent je woning te verhuren. Een standaard woonverzekering dekt meestal geen schade veroorzaakt door huurders. Door je woning te verzekeren, ben je beschermd tegen eventuele schade aan het pand of bezittingen als gevolg van ongelukken, brand of natuurrampen.
3. Bereid je woning voor
Om zowel huurders als verhuurders te beschermen, heeft de Vlaamse overheid een uitgebreide lijst aan kwaliteitseisen opgesteld, waaraan elke huurwoning in Vlaanderen moet voldoen. Het gaat om eisen rond veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. Dit zijn de belangrijkste:
- Minimale voorzieningen, waaronder een keuken, toilet, bad of douche en gootsteen
- Een aansluiting voor drinkbaar water
- Een gegarandeerde structurele stabiliteit van het gebouw
- Veilige trappen
- Veilige gas-, elektriciteits- en verwarmingsinstallatie. Is er geen verwarmingsinstallatie? Dan moeten de aansluitingen ervoor wel voorzien zijn.
- Geen ernstige vochtproblemen
- Mogelijkheid tot verluchting
- Natuurlijke verlichting
- Vrije toegankelijkheid
- Minstens één rookmelder op elke verdieping
Ook als je woning in goede staat is, kan een opfrisbeurt ervoor zorgen dat het sneller verhuurd raakt. Bovendien is het aan de huurder om die staat ook te behouden.
4. Conformiteitsattest
Wanneer de woning voldoet aan alle kwaliteitseisen, kan je bij de gemeente een conformiteitsattest aanvragen. Zo’n attest is niet verplicht – tenzij anders vermeld in het gemeentereglement – maar het bevestigt wel dat de woning conform is met de woningnormen. Zo zijn mogelijke huurders zeker dat jouw pand geschikt is om in te wonen. Belangrijk: op dat attest wordt ook het maximum aantal bewoners vermeld.
Het conformiteitsattest is meestal tien jaar geldig, tenzij de woning in de tussentijd ongeschikt of onbewoonbaar verklaard wordt, er ingrijpende renovatiewerken uitgevoerd worden of er een proces-verbaal wordt opgesteld door de Vlaamse Wooninspectie.
5. Energieprestatiecertificaat
Of je nu je woning verkoopt of verhuurt, een energieprestatiecertificaat (of EPC) heb je altijd nodig. Het EPC geeft je mogelijke huurders de nodige informatie over de energiezuinigheid. Ook in huuradvertenties wordt die energiescore vermeld.
Voor elke wooneenheid die je te koop of te huur aanbiedt, heb je een EPC nodig (of een geldig EPC bouw bij nieuwbouw of ingrijpende energetische renovaties). Dat wordt opgesteld door een energiedeskundige.
Het certificaat is tien jaar geldig. Bij de verhuur van je woning voeg je een kopie van het originele document bij de huurovereenkomst. Na tien jaar moet je sowieso een nieuw EPC laten opmaken, maar ook als je je woning voor die tijd energiezuiniger hebt gemaakt, mag je een nieuw exemplaar aanvragen.
Opmerking: als je je woning verhuurt zonder schriftelijke publieke reclame is een EPC niet verplicht. Verhuur je bijvoorbeeld aan familieleden en regel je alles onderling, dan heb je dit document niet nodig.
6. De huurprijs
Er bestaat geen standaardprocedure om de huurprijs van een pand te bepalen. Er zijn wel een aantal parameters waarmee je rekening kan houden: ligging, bewoonbare oppervlakte, staat, isolatie en EPC-score, beschikbare buitenruimte … Om je een idee te geven van de gangbare huurprijzen van soortgelijke woningen, raden we je aan advies in te winnen bij ervaren verhuurbeheerders van Rencura. Ook hier is hun expertise een grote troef. Zo brengen ze voor het bepalen van de huurprijs ook de extra kosten die je als verhuurder heb in rekening.
7. Publiciteit
De beste manier om je huurwoning in de kijker te zetten, is om een zoekertje te plaatsen. Neem voldoende tijd om een goed zoekertje op te stellen. Geef duidelijke en eerlijke informatie, en vergeet ook niet om je adres te vermelden. Voeg zeker mooie foto’s toe aan je tekst: dat is de beste manier om huurders te overtuigen. Denk ook goed na over welk beeld je als eerste plaatst. Het is op basis van die foto dat huurders beslissen of ze geïnteresseerd zijn of niet. Weet dat vastgoed promoten een vak is. De meest performante marketing voor uw huurpand realiseert u zonder twijfel door een beroep te doen op de ervaring in van Rencura rentmeesters.
8. Screenen van potentiële huurders
Het selectieproces van huurders is een van de belangrijkste stappen om ervoor te zorgen dat je betrouwbare huurders krijgt. Voer een grondige screening uit, waaronder het controleren van de kredietwaardigheid, het verifiëren van werkgelegenheid en inkomsten, en het verkrijgen van referenties van vorige verhuurders. Dit helpt om het risico op wanbetaling en problemen tijdens de huurtermijn te minimaliseren.
9. Kandidaat-huurders rondleiden
Kandidaat-huurders willen graag een grondige rondleiding in de woning. Is je huis of appartement momenteel nog verhuurd? Spreek dan een vast moment af met de huidige huurder. Als de woning niet bewoond is, kan je alle kandidaat-huurders samen rondleiden. Zo laat je zien dat er nog meer interesse is en raakt je woning sneller verhuurd. Bereid je ook voor op enkele vaak gestelde vragen: huurders willen graag weten hoeveel de maandelijkse kosten bedragen, welke renovaties er uitgevoerd werden … Onderschat het tijdsbeslag van de cruciale stappen 8 en 9 niet. Bij de selectieprocedure van huurders beroep doen op ervaren dossierbeheerders van Rencura biedt een aanzienlijke toegevoegde waarde aan pandeigenaars.
10. Het huurcontract
Een goed opgesteld huurcontract is van vitaal belang om zowel jou als verhuurder als je huurder te beschermen. Zorg ervoor dat het contract alle belangrijke details bevat, zoals de duur van het huurcontract, de huurprijs, de betalingsvoorwaarden, het beleid voor huisdieren en andere relevante regels en voorschriften. Overweeg om een juridisch adviseur van Rencura te raadplegen om ervoor te zorgen dat het contract juridisch sluitend is.
In België is de registratie van een huurovereenkomst verplicht. Ook alle addenda bij of wijzigingen aan het oorspronkelijke contract moeten bij het bevoegde gewestelijke kantoor worden geregistreerd.
Deze formaliteit maakt de huurovereenkomst en haar voorwaarden onbetwistbaar en afdwingbaar tegenover iedereen, eigenaar en huurder.
Registreren doe je per post aan de FOD Financiën of online via de MyRent-app.
11. De borg
Zorg ervoor dat je duidelijk communiceert over de vereiste borg en de eerste maand huur bij het ondertekenen van het huurcontract. De borg dient als bescherming tegen eventuele schade aan het pand of onbetaalde rekeningen, terwijl de eerste maand huur de huurperiode van start laat gaan.
12. Staat van bevinding
Maak een gedetailleerde inventarislijst en foto's van de woning voordat de huurders intrekken. Dit helpt om eventuele bestaande schade te documenteren en kan later als referentie worden gebruikt bij het uitchecken van de huurders. Je kan dat allemaal zelf maar toch lijkt ons dit vooral een taak die je beter aan een rentmeester overlaat.
Slim verhuren is meer verdienen
Een pand verhuren kan en mag je geheel zelf doen. Onderschat echter de noodzakelijke juridische kennis en tijdrovende selectie/opvolging niet. Hoewel het vooralsnog niet verplicht is, is het uitbesteden van verhuurbeheer aan een BIV erkend rentmeester de veiligste (en goedkoopste) oplossing. Hij of zij neemt je immers alle werk uit handen. Weet als geen ander hoe jouw huurpand(en) te vermarkten, is helemaal up-to-date met de recente huurwetgeving en kent alle do’s-and-don’t-s voor het beheren van (af)lopende verhuur. En dan spreken we nog niet over de voordelen die een rentmeester kan bieden voor rendementsoptimalisatie van uw investering(en) in vastgoed.