Een Vijftigtal Huurders Op de Stoep: De Realiteit van de Huurmarkt
Analyse van om en bij de 9.500 verhuurcontracten die tussen 2018 en 2023 werden afgesloten, leert dat het spanningsveld op de huurmarkt blijft toenemen. Gemiddeld kregen we voor een huurpand vroeger twaalf bezoekaanvragen. Vandaag zijn dat er al 27, en zelfs 36 in de provincie Antwerpen. Voor één op de tien panden waren er zelfs 64 aanvragen.
Je hebt vandaag een fortuin aan startkapitaal nodig om vastgoed te kopen. Heb je dat niet, dan moet je jezelf zichzelf letterlijk op de huurmarkt werpen. Helaas is dat voor huurders tegenwoordig net zo uitdagend als proberen een eenhoorn te spotten tijdens een zonsverduistering. Goed nieuws voor de klanten van Rencura. Primo, de selectie van huurders en bijhorende admin en verhuurbeheer blijft bij Rencura top notch. Secundo: de vraag naar huurwoningen schiet de lucht in, terwijl het aanbod krimpt. De huurprijzen rijzen de pan uit. Maar wat is er echt aan de hand? Want de hypothecaire rentetarieven zijn hun hoogtepunt alweer lang voorbij. Als nummers 1 rentmeesters voor privatief verhuurbeheer gingen we op onderzoek uit.
De vastgoedkoopmarktgekte van het coronatijdperk lijkt nu een bisnummer te spelen, maar dan op het podium van de huurmarkt. De alsmaar stijgende vereiste eigen inbreng zorgt ervoor dat sommige huizenjagers gedwongen worden om langer in de huurwereld te vertoeven dan ze eigenlijk zouden willen.
De gemiddelde huurprijs van een huis in Vlaanderen is vorig jaar gestegen tot 980 euro per maand, 92 euro of ruim 10 procent meer dan het jaar voordien. Appartementen met twee slaapkamers kostten gemiddeld 820 euro, of 50 euro (6,5 procent) meer.
De betaalbaarheid van koopwoningen staat onder druk, waardoor een bepaalde groep nog wel kan kopen, op voorwaarde dat ze hun budget en gezinsuitgaven als een puzzel herordenen. Wie hier niet voor te vinden is, belandt langdurig op de huurmarkt. Maar dat is niet de enige reden waarom de huurmarkt in vuur en vlam staat. Er is een heuse verschuiving in mentaliteit bij de jongere generatie gaande. Ze hebben minder last van een "baksteen in de maag" en maken bewust de keuze om te huren, in naam van flexibiliteit. De vraag rijst zelfs of je überhaupt nog verplicht bent om te kopen. Voor wie voldoende kapitaal heeft, kan investeren wellicht aantrekkelijker zijn dan vastgoed aanschaffen. Soms is het financieel gewoonweg slimmer om te huren.
Met de opkomst van kleinere huishoudens, waaronder singles, eenoudergezinnen en ouderen die hun levenspartner verliezen, zien we de vraag naar huurwoningen als een komeet omhoogschieten. Het lijkt erop dat de huurmarkt een feestje heeft waar iedereen welkom is, ongeacht de reden om niet meteen vastgoed te omarmen.
DRAMATISCH LAAG AANBOD
Het aanbod op de huurmarkt is zo dramatisch laag dat het lijkt alsof het de hoofdrol speelt in een tragikomische theaterproductie. Het is geen zeldzaamheid om vijftig kandidaten te hebben voor slechts één huurpand. Zonder rentmeester uw pand(en) verhuren is vandaag quasi onbegonnen werk. En een schrijnend gebrek aan betaalbare en kwalitatieve huurappartementen in de prijscategorie van 570 tot 750 euro per maand maakt de situatie niet bepaald rooskleuriger. Zo is de gemiddelde huurprijs van een huis in Vlaanderen vorig jaar gestegen tot 980 euro per maand, 92 euro of ruim 10 procent meer dan het jaar voordien. Appartementen met twee slaapkamers kostten gemiddeld 820 euro, of 50 euro (6,5 procent) meer.
Rencura ziet verschillende oorzaken voor het kleinere aanbod. Ten eerste komen er weinig panden vrij omdat huurders langer blijven huren. Ten tweede verdwijnen er meer huurpanden van de markt dan dat er nieuwe bij komen. Ook het aanbod van energiezuinige huurhuizen lijkt op dieet. Tot vorig jaar kwam er aanbod bij, omdat investeerders op zoek naar rendement vastgoed kochten om te verhuren, maar dat is intussen afgelopen. Dat laat zich vooral voelen op de appartementenmarkt. Investeerders kopen vooral appartementen omdat het rendement ervan doorgaans hoger ligt en het risico op hoge kosten beperkter is dan bij een huis. Daarbij komt dat er elke dag panden van de huurmarkt verdwijnen. Voor verouderde of energieverslindende woningen heeft de verhuurder de keuze: renoveren of verkopen. Vaak kiest hij voor de laatste optie. Het effect van die onderinvestering zal zich nog voortzetten. Door de combinatie van de sterke vraag en het kleine aanbod zullen de huurprijzen nog verder stijgen. Maar elk nadeel heeft zijn voordeel. Zo ziet Rencura het krap aanbod als een enorme opportuniteit voor klanten die nu willen investeren in nieuwbouw om te verhuren. Voor wat betreft potentiële huurprijzen voor recente woningen is the sky momenteel the limit.
Voor alleenstaanden is het zoeken naar een huurwoning als het zoeken naar een speld in een hooiberg met een vergrootglas ter grootte van een luciferdoosje. Het vastgoed lijkt gemaakt te zijn voor gezinnen die bestaan uit twee volwassenen en twee kinderen, waardoor alleenstaanden zich soms afvragen of ze per ongeluk in een gigantisch familiespel zijn beland. Sommige steden maken zelfs de absurde fout om minimale oppervlaktes voor nieuwe appartementen op te leggen, alsof ze denken dat vierkante meters ook kunnen worden geleverd door een tovenaar met een magische meetlat.
Grootste prijsstijging in 5 jaar
De gemiddelde huurprijzen van nieuwe contractanten zijn in de eerste maanden in Vlaanderen al met 1 procent gestegen, goed voor de grootste semestriële stijging in de afgelopen vijf jaar. Dat blijkt uit de Huurbarometer van de makelaarsfederatie CIB.
De toename van de huurprijzen was eerder te verklaren door de invloed van de inflatie. De huurprijzen volgen de inflatie met enige vertraging. We voorzien echter dat de huurprijzen naar verwachting sneller zullen stijgen, gezien het groeiende aantal potentiële huurders, het beperkte aanbod van investeerders en de voortdurend aangescherpte eisen op het gebied van woonkwaliteit.
De trage doorrekening van inflatie kent een dubbele oorzaak. In de eerste plaats speelt het verhuurproces een cruciale rol. De verhuurder bepaalt de huurprijs zodra het pand geadverteerd wordt. Vervolgens doorloopt het proces een reeks fasen, waaronder huisbezoeken, kandidaatselectie, opmaak van de huurovereenkomst, ondertekening en registratie. Daarnaast is ook de prijszetting van belang: verhuurders vragen niet altijd direct de maximale marktconforme prijs. Vaak geven zij de voorkeur aan een betrouwbare, stabiele betaler boven het streven naar de hoogst mogelijke prijs.
Indexering
Van bestaande huurcontracten mag de huurprijs jaarlijks – op de verjaardag van het begin van het contract – worden geïndexeerd, tenzij de huurovereenkomst die mogelijkheid uitdrukkelijk uitsluit. De indexering gebeurt op basis van de evolutie van de gezondheidsindex. Dankzij dat indexeringsmechanisme blijft het huurrendement voor de verhuurder nog goed. Een indexering met 10 procent is bijna een maand extra huur.
Een jaar lang – van oktober 2022 tot eind september 2023 – mochten verhuurders van slecht geïsoleerde woningen in Vlaanderen hun huurprijs niet indexeren. Wie een woning had met een EPC-label E of F, of wie een woning zónder EPC verhuurt, mocht de huurprijs niet indexeren. Wie een woning met label D verhuurt, mocht de helft van de indexering doorrekenen. Sinds 1 oktober mag de huurprijs opnieuw worden geïndexeerd. De gemiste indexering van vorig jaar mogen verhuurders niet doorrekenen.
Doe-het-zelfverhuurder gaat eruit
Een sterke vraag in combinatie met een mager aanbod leidt ertoe dat verhuurders meer keuze hebben op het vlak van huurders. Vroeger was het de taak van een makelaar om een goede huurder te zoeken, die stipt betaalt en het pand goed onderhoudt. Nu bieden zich meerdere goede kandidaten aan voor eenzelfde pand.
We zullen een verdere professionalisering van de huurmarkt krijgen. De doe-het-zelver die verhuurt, gaat eruit, wegens de striktere juridische regels en het almaar grotere aantal attesten – van conformiteitsattest over EPC- tot asbestattest. Fondsen zullen projecten ontwikkelen. Niet meer om te verkopen, maar wel om te verhuren.
Zie je ook het bos door de bomen niet meer in het juridisch kluwen van verhuren? Neem dan contact met Rencura, dé partner voor een zorgeloos verhuurtraject van je privatief vastgoed. Want slim verhuren is meer verdienen.
