Hoe best uw kinderen helpen met de aankoop van een woning?

Ook in 2024 zal het met de stijgende vastgoedprijzen en strengere voorwaarden voor een hypothecaire lening er voor uw kinderen niet makkelijker op worden om een eigen woning te kopen. Ook Rencura merkt dat ouders of soms grootouders steeds vaker financiële steun geven voor de aankoop van en/of investeringen in vastgoed.

Een bevraging bij 21- tot 35-jarigen geeft aan dat het quasi onmogelijk is een eerste huis te kopen zonder de steun van familie, blijkt uit een onderzoek van het adviesbureau Immotheker Finotheker van mei vorig jaar. Het cijfer ligt iets hoger voor jongeren met hoogstens een diploma middelbaar onderwijs (52,8%) dan voor afgestudeerden in het hoger onderwijs (48,8%). Van de leeftijdsgenoten die al een woning kochten, heeft 37 procent geld gekregen, gemiddeld 58.031 euro. Dat gemiddelde is wel vertekend door uitschieters. Vier op de tien kregen hoogstens 10.000 euro. De gemiddelde leeftijd van hypothecaire ontleners is gestegen naar 39 jaar, berichtte KANAAL Z in haar journaal van 16 januari 2023.

Geld schenken aan een kind voor de aankoop van een huis of appartement, kan met een hand- of bankgift. Met een handgift geeft u het geld, zoals de naam zegt, van hand tot hand. Maar in de praktijk wordt doorgaans gewerkt met een bankgift: het geld wordt overgeschreven. Much ado about nothing denkt u. Een overschrijvingkje naar mijn oogappel(s) en klaar is kees. Maar, we leven in België. En hier is niks simpel. Rencura adviseert gulle (groot)ouders met een gouden hart toch even verder te lezen:

Schrijf over van de juiste rekening

Een eerste vraag is van welke rekening het geld wordt overgeschreven. Komt het van een gemeenschappelijke rekening op naam van beide ouders of een rekening van één ouder? Of beide ouders samen dan wel één ouder heeft geschonken, wordt belangrijk bij het overlijden van een ouder en de verdeling van de nalatenschap. Dat speelt minder bij ouders die geen huwelijkscontract opstelden en gehuwd zijn onder een gemeenschapsstelsel, omdat ze doorgaans samen schenken. Maar bij een scheiding van goederen kan de keuze wel gevolgen hebben.

… naar de juiste rekening

Als uw kind samen met een partner een huis of appartement koopt, bepaalt de rekening naar dewelke u overschrijft of u alleen aan uw kind of ook aan diens partner schenkt. Nu is alles nog koek en ei bij uw jonge tortelduifjes. Het wordt een heel ander verhaal, mocht het sprookje op de klippen lopen. Wie alleen aan een eigen kind wil schenken, kan beter overschrijven op een rekening die alleen op naam van zijn kind staat. Als op een gemeenschappelijke rekening wordt gestort, kan later discussie ontstaan over aan wie de schenking gebeurde. In de rechtspraak wordt doorgaans aanvaard dat het om een schenking aan het kind alleen gaat, maar door een juiste rekeningkeuze voorkom je in plaats van te moeten gaan genezen.

Het verdelen van bezittingen hangt af van hoe het koppel hun leven deelt. Bij samenwonen of een huwelijk met scheiding van goederen heeft elke partner zijn eigen spullen. In het geval van een huwelijk zonder contract, het wettelijke stelsel, is er naast het individuele vermogen van elke partner ook een soort 'gezamenlijke pot'. Schenkingen blijven theoretisch gezien bij het eigen vermogen, wat betekent dat de andere partner er in principe geen recht op heeft. Maar laten we eerlijk zijn, in de praktijk raken individuele en gedeelde gelden soms wat verstrengeld, en dan wordt het lastig om te achterhalen wiens centen het precies zijn.

Taks, taks, taks…

Bij een hand- of bankgift hoef je geen schenkingsrechten te betalen. En als de schenker nog drie jaar blijft leven na de schenking, zijn er ook geen successierechten verschuldigd. Het is slim om de schenking een soort semi-vaste datum te geven met een pacte adjoint om de risicoperiode te laten starten. Deze driejarige periode geldt voor het Vlaams en Brussels Gewest, maar in het Waals Gewest is het zelfs opgerekt naar vijf jaar.

Hoe kan je die successierechten helemaal ontwijken? Registreer dan de schenking en betaal de schenkingsrechten (3% in het Vlaams Gewest) zodat je definitief klaar bent met de fiscus. Of je het beter registreert, hangt af van het bedrag en de leeftijd en gezondheid van de schenker. Normaal gezien zijn de registratierechten voor de begunstigde, maar vaak nemen de ouders die in de praktijk voor hun rekening. Die registratie hoeft niet meteen bij de schenking te gebeuren maar het kan ook zelfs op het sterfbed van de schenker.

Garanties inbouwen

Ouders die met geld smijten, willen vaak gewoon wat extra zekerheid inbouwen. Je kent het wel, dat soort 'just in case' maatregelen. Denk aan clausules toevoegen aan een schenkingsakte. Als je echter via een hand- of bankgift schenkt, kom je zonder die officiële akte weg. In dat geval kun je gewoon wat begeleidende documenten gebruiken (zie verder).

Veel ouders willen er gewoon zeker van zijn dat het geld dat ze geven daadwerkelijk wordt gebruikt voor een huis, en niet voor iets als een gigantisch opblaasbaar eenhoornzwembad. Om die bezorgdheid aan te pakken, kun je de schenking koppelen aan de verplichting om het geld te besteden aan vastgoed. Wordt er niet aan die voorwaarde voldaan? Nou, dan kun je gewoon de schenking terugdraaien. Easy peasy.

Als je wil voorkomen dat het geld van je gulle gift in handen valt van de partner van je kind in het geval van een relatiebreuk, bestaat de mogelijkheid een uitsluitingsclausule toe te voegen. Die zorgt ervoor dat de schenking niet zomaar verdwijnt in welk soort gemeenschappelijk vermogen dan ook.

Worst case scenario

Heel wat minder ouders staan stil bij de mogelijkheid dat het noodlot kan toeslaan: een kind kan vóór de schenkende ouder overlijden. Met een conventioneel beding van terugkeer gaat de schenking zonder successierechten terug naar de ouder. Zo’n beding wordt het best optioneel geformuleerd. Daardoor kan de ouder bij het overlijden van zijn zoon of dochter in functie van de omstandigheden beslissen of hij de geschonken centen terug wil. Laat zijn zoon of dochter zelf geen kinderen na, dan is een terugkeer misschien aangewezen. Zijn er kleinkinderen, dan zal hun leeftijd dikwijls bepalend zijn in de beslissing om de schenking terug te vragen. De ouders moeten ook nadenken over de vorm waarin ze de eventuele terugkeer willen. Het geld wordt geïnvesteerd in vastgoed. Maar weinig ouders willen eigenaar worden van een stukje van de gezinswoning van hun overleden kind. De meesten verkiezen het geschonken geld terug te krijgen en dus een vordering te hebben op de nalatenschap.

Hou er in dit geval wel rekening mee dat een terugkeer van onroerend goed niet altijd vrij van belastingen is. In 70% van de gevallen brengt één partner meer in dan de andere bij een aankoop van een gezinswoning. Dan is het goed in de aankoopakte zekerheden in te bouwen voor als de relatie strandt. Dat kan door niet 50/50 tte kopen, maar de eigendomsverhouding aan te passen. Een andere optie is een onderhandse schulderkenning, waarin wordt afgesproken welk bedrag terugbetaald moet worden.

Meer dan één vogel in het nest?

Als je een kroostrijk gezin hebt, is het vaak de bedoeling om alle kiddo's gelijk te behandelen. Hou dan wel de erfenisregels in de gaten. Een hand- of bankgift wordt door de fiscus gezien als een soort voorschot op de erfenis, dus dat wordt later verrekend. Alle kinderen hebben recht op minstens de helft van de nalatenschap, en de andere helft kan je naar believen verdelen onder wie je maar wilt.

Wanneer je aan elk kind dat speciale extraatje geeft, is de timing belangrijk. Weinig ouders geven geld aan alle kids tegelijk. Dat gebeurt vaak wanneer ze een huis op het oog hebben of bij een verjaardag. Als je op ieders 25e verjaardag een gelijke som schenkt voor een huis, worden ze niet helemaal gelijk behandeld bij de verdeling van onze nalatenschap. Dat heeft alles te maken met de waardering van die schenking, die elk jaar keurig wordt bijgewerkt volgens de consumptieprijsindex.

Wil je eentje van je kroost wat extra geven zonder de erfenis te verstoren? Dat kan, maar dan moet je dat wel even expliciet in de schenkingsakte vermelden. Je zit dan wel een beetje vast als je later nog wat van je vermogen aan anderen wilt toewijzen, zoals aan die gezellige partner waarmee je feitelijk samenwoont.

En wat als het om een cadeautje van opa of oma aan een kleinkind gaat? Dat valt altijd buiten de erfenis. Als die gulle grootouder meerdere kinderen heeft, kan er wel een regeling worden getroffen om de gelijkheid tussen hun eigen kinderen te behouden. Dat kan bijvoorbeeld met een inbreng ten behoeve van een derde.

De perfectie zit in de details

De essentie van een bankgift is de overschrijving. Het is verleidelijk om bij de mededeling ‘schenking’ te vermelden, maar dat doet u beter niet. Door de vermelding schenking is het niet langer een onrechtstreekse maar wel een rechtstreekse schenking, wat alleen kan met een notariële akte.

Maak sowieso een document op over de schenking. Als geen voorwaarden of lasten aan de schenking gekoppeld worden, volstaat een zogenaamde pacte adjoint. Dat is de bevestiging dat er een schenking is gebeurd. Dat document wordt door zowel de schenker(s) als het kind ondertekend. Als wel voorwaarden aan de schenking worden gekoppeld, moet de schenker vóór de overschrijving een aangetekende brief sturen naar de begiftigde met daarin de voorwaarden. Vervolgens moet de begiftigde een aangetekende brief terugsturen waarin hij de voorwaarden aanvaardt. Na de overschrijving van de gelden wordt een pacte adjoint opgemaakt.

Rencura TIP

Een meerderheid van ouders opteert voor een schenking, maar bezint eer ge begint. Wil u voorgoed afstand doen van uw centen? En kan u ermee leven als uw zoon, dochter of kleinkind het geld anders besteedt als het huis verkocht wordt? Wie niet positief antwoordt op die vragen, adviseert Rencura er beter aan te doen om geld aan zijn kind uit te lenen.

Hoewel de lening in principe moet worden terugbetaald, staat niets een eventuele kwijtschelding in de weg. De kwijtschelding wordt beschouwd als een schenking, en de driejarige termijn begint te lopen vanaf de dag van de kwijtschelding. Daarom is het aan te raden om zowel van de leningovereenkomst als van de kwijtschelding een document op te maken.

Zelfs in het geval van het overlijden van uw kind blijkt het bewijs van de lening van cruciaal belang. De lening wordt beschouwd als een passief in de nalatenschap van uw kind en wordt afgetrokken van de waarde van het vastgoed. Denk dus vooraf goed na over wat er met de lening moet gebeuren als een van de partners overlijdt. Als het koppel gemeenschappelijke kinderen heeft, zullen de ouders doorgaans accepteren dat de schuld vervalt. Zijn er geen kinderen, dan wordt het verhaal vaak wat genuanceerder.