Verhoog de marktwaarde van een energieverslindend huis met deze stappen
Bij Rencura ervaren we het elke dag. De vastgoedmarkt in Vlaanderen ondergaat een opmerkelijke transformatie met de recente invoering van de renovatieplicht. Het energielabel heeft zich ontpopt als een beslissende factor bij het bepalen van de waarde van huizen en verhuurrendementen. Tegelijk creëert de versterkte verhuurmarkt voor onze huiseigenaren en vastgoedinvesteerders ook opportuniteiten door een versterkte verhuurmarkt. Rencura zou Rencura niet zijn om ook in casu analyse en advies te verlenen.
Sinds de oorlog in Oekraïne en de energiecrisis stijgen de prijzen van huizen en appartementen met een goede EPC-score opvallend sneller dan die van gelijkaardige woningen met een lagere score. Terwijl woningen met een A- of B-score hun prijzen sinds begin 2022 met 8,4 procent zagen stijgen, was dat voor woningen met een C- of D-score maar 6,4 procent, en voor woningen met E of F (de laagste EPC-score) 3,9 procent. Dat blijkt uit een nieuwe analyse van verkoopplatform Immoweb, dat alles samen zo’n 135.000 zoekertjes afficheert.
Een analyse van De Standaard, op basis van geafficheerde verkoopprijzen, toont aan dat in Vlaanderen huizen met een A-score gemiddeld 14,4 procent duurder zijn dan huizen met gelijkaardige karakteristieken die een D-score hebben. Huizen met een F-score zijn gemiddeld nog eens 6,7 procent goedkoper.
In Wallonië is het prijsverschil tussen huizen met een A- en D-score, met 15,8 procent, gemiddeld nog groter. Concreet betekent dit dat je in Wallonië gemiddeld 59.000 euro meer betaalt voor een huis met de hoogste score in vergelijking met een gelijkaardige woning met de laagste score. In Vlaanderen betekent dat gemiddelde meerkosten van 69.000 euro. Nu de renovatie verplicht wordt bij de aankoop van de minst energiezuinige woningen, moeten kopers steeds meer rekening houden met de renovatiekosten.
Veel huiseigenaars zullen de komende jaren diep in de portefeuille moeten tasten om het epc-peil van hun woning te verbeteren. De eerste halte is het D-label, maar het ultieme streefdoel voor alle woningen is het label A.
Niet onbelangrijk: Die verplichting is er alleen bij een notariële overdracht in volle eigendom, als er een opstalrecht is gevestigd of bij een erfpacht. In alle andere gevallen, bijvoorbeeld als er aandelen worden overgedragen of bij een erfenis, geldt de renovatieverplichting níét.
Financiële gevolgen
Isolatie verbeteren: Investeer in hoogwaardige isolatie voor muren, vloeren en daken. Goede isolatie helpt de warmte in de winter vast te houden en zorgt ervoor dat uw huis koeler blijft in de zomer, wat resulteert in een lagere energiebehoefte voor verwarming en koeling.
- Efficiënte verwarmingssystemen: Vervang oude verwarmingsinstallaties door energiezuinige modellen. Overweeg de installatie van een hoogrendementsketel, warmtepomp of zonneboiler om het energieverbruik te verminderen en de EPC-score te verbeteren.
- Energiezuinige verlichting: Vervang traditionele gloeilampen door energiezuinige LED-verlichting. LED-lampen verbruiken aanzienlijk minder energie en gaan langer mee, wat helpt om uw energieverbruik te verminderen en uw EPC-score te verbeteren.
- Ventilatie optimaliseren: Zorg voor een goede ventilatie in uw huis. Overweeg het installeren van een ventilatiesysteem met warmteterugwinning om de luchtkwaliteit te verbeteren zonder extra energie te verspillen.
- Duurzame energiebronnen: Overweeg het installeren van zonnepanelen of andere vormen van hernieuwbare energieopwekking. Het gebruik van duurzame energiebronnen kan uw energieverbruik verminderen en de EPC-score van uw huis aanzienlijk verbeteren.
Het epc geeft een eerste indicatie van hoeveel de renovatiewerken zullen kosten. Opgelet: we spreken enkel van indicatieve gemiddelden, die automatisch werden berekend en afgerond op 500 euro. Bekijk deze cijfers dus als ruwe schattingen en overleg met een architect of aannemer om tot een correcte prijs te komen.
Het epc geeft alleen kostenramingen voor eengezinswoningen.
Renovatiewerken aan appartementsgebouwen zijn ingewikkeld en vergen een speciale expertise. Hiervoor één aanspreekpunt: Rencura.
U kunt van uw renovatie een totaalproject maken en alle werken onmiddellijk laten uitvoeren. Maar voor heel eigenaars is dat geen optie wegens te duur. In dat geval is er het renteloze renovatiekrediet. Dat niet kunt u evenwel niet aanvragen voor een woning die u al bezit. Daarvoor is er de Vlaamse Mijn VerbouwLening. Het renovatiekrediet kan ook alleen in combinatie met een hypothecair krediet om de woning aan te kopen. U moet beide kredieten tegelijk aangaan bij dezelfde bank. Er zijn zo’n 20 banken en sociale kredietinstellingen waar dat kan.
U zult bij die bank een renovatiekrediet met rente afsluiten. Eén keer per jaar betaalt het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (Veka) u de betaalde intresten automatisch terug, zodat het effectief om een renteloos krediet gaat. Al zullen die voorwaarden in 2024 mogelijk veranderen. Het renteloze renovatiekrediet wordt volgend jaar vervangen door een renovatiekrediet met rentesubsidie. Hoe groter de ambitie inzake renovatie, hoe meer rentesubsidie (= korting op de marktrentevoet) u zult krijgen.
De looptijd van een renovatiekrediet bedraagt maximaal 20 jaar en kan nooit langer zijn dan de looptijd van het hoofdkrediet. Het maximale bedrag (tot 60.000 euro) van de lening hangt af van het type woning en hoe grondig u energetisch renoveert. Hoe energiezuiniger u de woning maakt, hoe meer u renteloos kunt lenen.
Voor een huis kunt u tot 30.000 euro lenen als u die woning opwaardeert tot energielabel C, 45.000 euro voor label B en 60.000 euro voor label A.
Isolatie krijgt bijna altijd de hoogste prioriteit. Want als u bijvoorbeeld een warmtepomp plaatst voordat u isolatie aanbrengt, zal die warmtepomp zwaarder gedimensioneerd moeten zijn. Als u daarna isoleert, hebt u niet langer die hogere capaciteit voor de verwarming nodig. Weggegooid geld, dus. Vervangt u eerst de ramen en wilt u pas later de muren isoleren, dan kan het weleens moeilijk worden om de isolatie nog goed op de ramen te laten aansluiten.
Van energielabel E naar D
Een rijwoning zonder isolatie, met oude dubbele beglazing en een oude gasketel, krijgt vaak een epc-label E opgeplakt. Een driegevelwoning of een vrijstaand huis vertrekt in dezelfde situatie als een epc-label F. Dergelijke woningen hebben immers een groter verliesoppervlak (via de gevels) dan rijwoningen die tussen andere woningen geprangd zitten.
Als u het epc-label van een rijwoning van E naar D wilt optrekken, doet dakisolatie al meteen wonderen. Een slecht of helemaal niet geïsoleerd dak kan een warmteverlies tot 30 procent opleveren. Met een isolatielaag van 22 centimeter trekt u het epc van een rijwoning meteen op van E naar D.
Voor een driegevelwoning of een vrijstaand huis komt u met alleen dakisolatie nog niet ver genoeg. Doet u verder niets, dan raakt de woning nog altijd niet van haar F-label af. Als u voor de driegevelwoning ook het buitenschrijnwerk aanpakt en een condensatieketel plaatst, komt u op een D-label uit. Maar voor de vrijstaande woning volstaat ook dat nog niet en komt u niet verder dan een E-label. Goed nieuws is wel dat u bij dit type woningen meteen naar een B-label gaat als u ook de buitenmuren isoleert.
Met andere woorden: het zal minder kosten om de energieprestatie van een rijwoning tot het gewenste niveau op te tillen, terwijl u voor een driegevelwoning en een vrijstaand huis meteen fiks hogere bedragen moet neertellen. Volgens Embuild Vlaanderen, de nieuwe naam voor de Vlaamse Confederatie Bouw, moet u voor een rijwoning rekenen op € 8.500. Voor een driegevelwoning loopt de factuur op tot € 32.500. En in een vrijstaande woning zult u minstens € 74.500 moeten investeren om aan een miserabel epc-label te ontsnappen. Maar dat levert wél meteen een B-label op.
Van energielabel D naar A
Als u met het oog op 2050 er zeker van wil zijn dat uw woning ooit een A-label verdient, dan staat u voor een hele rist investeringen. In rijwoningen moet u een condensatieketel plaatsen, de buitenmuur en de vloer isoleren en daarbovenop een ventilatiesysteem installeren. Dat komt volgens de prijzen die Embuild hanteert vandaag neer op een extra bedrag van € 46.500.
Voor een driegevelwoning legt u hetzelfde traject af als voor een tweegevelwoning.
Een vrijstaand huis vergt echter nog enkele extra ingrepen om een A-label te bereiken. Behalve de isolatie van de vloer en het plaatsen van een ventilatiesysteem zult u ook uw verwarmingsinstallatie op gas moeten vervangen door een warmtepomp.
Zo’n warmtepomp blijft een zware investering. Reken, afhankelijk van het soort pomp en de capaciteit, op 10.000 tot 21.000 euro. Komt daarbij dat een warmtepomp het best rendeert in combinatie met vloerverwarming, wat het kostenplaatje voor uw verwarmingsinstallatie nog meer opdrijft.
Als u ook nog eens zonnepanelen op het dak van uw woning plaatst, maakt u daarmee uw energetische renovatie helemaal rond.
Geen paniek
Rencura adviseert haar klanten asap te renoveren. Mensen moeten beseffen dat vastgoed een langetermijnbelegging is. De huurprijzen en dus ook het huurrendement zijn aan het stijgen, door de steeds grotere vraag en het beperkte aanbod.
De vraag stijgt, omdat een groeiende groep mensen door de hoge vastgoedprijzen noodgedwongen moet huren (zie verder). Ook het aantal mensen dat zijn huurwoning kan inruilen voor een eigen woning daalt.
Daarenboven groeit op de vastgoedmarkt de dualiteit tussen zij die nog kunnen kopen en zij die daar niet meer de financiële mogelijkheden toe hebben. De ‘kunners’ zijn enerzijds oudere mensen die de switch maken van een oudere, niet-duurzame woning op een groot perceel naar een nieuw, duurzaam appartement. Anderzijds zijn er de jonge gezinnen die hulp krijgen van ouders en/of grootouders.’
De groep van de ‘niet-kunners’ groeit. Hun eigen woningbezit is sinds het begin van de jaren 2000 stelselmatig gedaald en zal door de hogere rente en de dure prijzen allicht nog verder afnemen. Het loont dus in de toekomst nog meer om woningen te kopen om te verhuren. Voor advies op maat voor het zorgeloos verhuren met rendement kan u steeds terecht bij de ervaren rentmeesters van Rencura.