Waarom investeren in vastgoed loont
Ook in vastgoed is het spel van vraag en aanbod allesbepalend voor de prijzen, en bijgevolg uw rendement. Niettegenstaande in het overgrote deel van Europa de vastgoedprijzen gestaag dalen, blijft vastgoed in België onverminderd duur. Een gemiddeld huis werd vorig jaar 8,2 procent duurder. Na correctie voor de inflatie van zo’n 10 procent, werd de reële waarde van een woning in ons land met ongeveer 2 procent verlaagd. Met andere woorden, de stijging van de woningprijzen is minder snel gegaan dan de algemene prijsstijging van goederen en diensten in België.
Het is algemeen bekend dat inflatie, via de automatische loonindexering, zijn invloed heeft op de lonen en uitkeringen. Voor het eerst in lange tijd zien we daarom in ons land enige vertraging in de vastgoedmarkt, zowel in prijs als in het aantal woningen dat wordt verkocht. De markt koelt lichtjes af, maar het is nog te vroeg om te zeggen of dit een blijvende trend zal zijn.
De vastgoedmarkt in België blijft immers, ondanks de kleine vertraging, nog steeds een heel aantrekkelijke en veilige investeringsoptie voor veel beleggers. Wij trokken op onderzoek uit en pennen in dit blogartikel onze vaststellingen neer:
Zo zegt de Nationale Bank al jaren dat de huizenprijzen in ons land overgewaardeerd zijn: huizen zouden hier zo’n 13,5 procent te duur zijn. Concreet: de 295.000 euro die u in Vlaanderen neertelt voor een halfopen bebouwing is bijna 40.000 euro te veel, voor de open bebouwing van 400.000 euro wordt dat zelfs 54.000 euro. Toch zien de meeste experts geen scherpe prijsdaling van het vastgoed in de nabije toekomst aankomen, zoals we vroeger en ook het voorbije jaar wel zagen in de rest van Europa. Daar worden allerlei redenen voor opgesomd: we hebben ‘een baksteen in de maag’, willen een eigen huis omdat we twijfelen of we later nog wel (voldoende) pensioen zullen krijgen.
Bij de stijging van de woningprijzen wordt echter steevast de belangrijkste reden over het hoofd gezien: de grote prijsstijgingen voor een lapje bouwgrond. Jammer genoeg zijn er daarover geen goede statistieken meer beschikbaar, omdat de cijfers van bouwgrond op één hoop gegooid worden met die van landbouw- en industriegrond. Maar de Nationale Bank becijferde toch dat de duurdere bouwgrond in ons land voor 73 procent verantwoordelijk is voor de toename van de vastgoedprijs. In Vlaanderen is dat zelfs 80 procent. Terwijl de woningprijzen tussen 1973 en 2014 elf keer hoger werden, gingen de grondprijzen maal 19. De bouwkosten vervijfvoudigden ‘slechts’ over deze periode. In Vlaanderen was de stijging van de grondprijs meer uitgesproken dan in andere delen van het land: de prijs van Vlaamse bouwgrond ging tussen 1973 en 2014 maal 23, in Wallonië ‘slechts’ maal 11.
Hoe komt het dat de grondprijzen in het noorden van het land zo fors zijn gestegen? De uitleg is eenvoudig: omdat de bouwgrond hier schaars is, fysiek maar ook door de regulering. En als er grote vraag is naar iets zeldzaam, jaagt dat de prijs omhoog. Prima voor investeerders dus.
Ten tweede, ondanks de stijgende prijzen van huizen blijft het beschikbare inkomen van gezinnen nog steeds groot, wat een belangrijke drijfveer blijft voor de vraag naar vastgoed. De voorbije jaren nam het beschikbare inkomen (na correctie van inflatie) zelfs met 1 procent toe, wat resulteerde in een groter budget om uit te geven aan vastgoed.
Ten derde: de historisch lage rentevoet voor hypotheekleningen. Lange tijd kon men lenen tegen een rente van ongeveer 1 procent, wat de vraag naar vastgoed verder stimuleerde. Hoewel de rentevoet vorig jaar steeg naar 3 procent, blijft de vraag naar leningen hoog, omdat kandidaat-leners verwachten dat de rente nog verder zal oplopen. Dit stuwt de vastgoedprijzen nog verder omhoog.
Ten vierde: een niet te onderschatten reden voor de stabiele vastgoedmarkt in België is de demografische druk. Wetenschappelijk onderzoek heeft aangetoond dat een snelle stijging van de bevolking ook leidt tot stijgende vastgoedprijzen. In de afgelopen dertig jaar is het aantal gezinnen in Vlaanderen aanzienlijk gestegen, van 2,2 miljoen in 1991 naar meer dan 2,8 miljoen nu. Dit creëert een grotere vraag op de vastgoedmarkt, wat de prijzen verder opstuwt. De vraag blijft historisch hoog, ondanks een lichte afkoeling van de vastgoedmarkt in prijs en in het aantal woningen dat wordt verkocht.
Wat ook nog meespeelt is dat veel mensen met wat spaargeld investeren in een tweede woning, vaak nadat hun eerste huis is afbetaald en de kinderen de deur uit zijn. Dat werd de voorbije jaren aangewakkerd omdat er van de alternatieven niet zo veel rendement was te verwachten. Het spaarboekje bracht met 0,11 procent nauwelijks iets op (en met de inflatie was het zelfs een verliesboekje), obligaties waren niet interessant, aandelen vaak een te hoog risico in verhouding met de opbrengst. En dus gingen veel vijftigplussers investeren in een tweede woning. Deze trend zal het volgende decennia zeker aanhouden. Second home buyers zijn immers ervaringsdeskundigen als het aankomt op rendementsevaluaties van investeringen in vastgoed. Een nettorendement van circa 4% op vastgoed blijft volgens de Nationale Bank van België meer regel dan uitzondering.
Ten vijfde: Ook de professionalisering van verhuurbeheer vormt steeds meer een plausibele motivatie om te kiezen voor investeringen in privatief vastgoed. Zo blijkt de voorbije jaren het aantal partnerships met professionele rentmeesters, zoals Rencura, aanzienlijk te groeien. Zowel bestaande en toekomstige investeerders geloven in het uitbesteden van verhuurbeheer als garantie voor een stabiel rendement of vervangingsinkomen.
Tot slot hoort bij dit alles een belangrijke bemerking: we zien meer en meer een duidelijke tweedeling in de prijsvorming van woningen. Energiezuinige woningen stijgen veel meer in prijs dan andere woningen. Het prijsverschil in aankoop als in verhuuropbrengst tussen een woning met een zeer goed EPC-label A en het mindere D bedraagt 18 procent. Maar ook al zijn kopers steeds meer op zoek naar woningen met een goede EPC-score – en zien we dus vooral daar de prijsstijgingen – toch blijft de prijs van een lapje bouwgrond meest doorslaggevend voor de stijging van de woningprijs en daaruitvolgend de huurprijzen.
Is je honger naar advies over hoe zorgeloos investeren in vastgoed, naar betere optimalisatie van jouw rendement of het zorgeloos uitbesteden van verhuurbeheer van uw privatief vastgoed nog niet gestild? Neem dan contact met Rencura en ontdek onontgonnen investeringsopportuniteiten en de toegevoegde waarde die een professionele rentmeester jou kan bieden.
