Pourquoi ça vaut d'investir dans l'immobilier

Dans l'immobilier aussi, le jeu de l'offre et de la demande détermine les prix, et donc votre rendement. Bien que les prix de l'immobilier baissent régulièrement dans la majeure partie de l'Europe, l'immobilier en Belgique reste plus cher que jamais. Une maison moyenne est devenue 8,2% plus chère l'année dernière. Après ajustement pour l'inflation d'environ 10 %, la valeur réelle d'une maison dans notre pays a été réduite d'environ 2 %. En d'autres termes, la hausse des prix des logements a été plus lente que la hausse générale des prix des biens et services en Belgique.

Il est bien connu que l'inflation, par le biais de l'indexation automatique des salaires, affecte les salaires et les prestations. Pour la première fois depuis longtemps, nous assistons donc à un certain ralentissement du marché immobilier dans notre pays, tant au niveau des prix que du nombre de maisons vendues. Le marché se refroidit légèrement, mais il est encore trop tôt pour dire s'il s'agira d'une tendance durable.

Après tout, le marché immobilier en Belgique, malgré le léger ralentissement, reste toujours une option d'investissement très attrayante et sûre pour de nombreux investisseurs. Nous avons fait quelques recherches et noté nos découvertes dans cet article de blog :

Par exemple, la Banque nationale dit depuis des années que les prix des maisons dans notre pays sont surévalués : les maisons y seraient environ 13,5 % trop chères. Concrètement : les 295.000 euros que vous payez en Flandre pour un immeuble jumelé c'est presque 40.000 euros de trop, pour l'immeuble individuel de 400.000 euros c'est même 54.000 euros. Néanmoins, la plupart des experts ne voient pas une forte baisse des prix de l'immobilier dans un avenir proche, comme nous l'avons vu dans le reste de l'Europe au cours de la dernière et de l'année dernière. Toutes sortes de raisons sont énumérées à cela : nous avons « une brique dans le ventre », nous voulons notre propre maison parce que nous doutons que nous recevrons une pension (suffisante) plus tard.

Cependant, lorsque les prix des maisons augmentent, la raison la plus importante est invariablement ignorée : les fortes augmentations de prix d'un terrain à bâtir. Malheureusement, de bonnes statistiques ne sont plus disponibles à ce sujet, car les chiffres des terrains à bâtir sont regroupés avec ceux des terrains agricoles et industriels. Mais la Banque nationale a néanmoins calculé que les terrains à bâtir les plus chers de notre pays sont responsables de 73 % de l'augmentation des prix de l'immobilier. En Flandre, c'est même 80 %. Alors que les prix des maisons ont été multipliés par onze entre 1973 et 2014, les prix des terrains ont été multipliés par 19. Les coûts de construction ont "seulement" quintuplé sur cette période. En Flandre, l'augmentation du prix des terrains a été plus prononcée que dans d'autres parties du pays : le prix des terrains à bâtir flamands a été multiplié par 23 entre 1973 et 2014, en Wallonie « seulement » par 11.

Pourquoi le prix des terrains dans le nord du pays a-t-il si fortement augmenté ? L'explication est simple : parce que le terrain à bâtir ici est rare, physiquement mais aussi à cause de la réglementation. Et s'il y a une forte demande pour quelque chose de rare, cela fait grimper le prix. Donc idéal pour les investisseurs.

Deuxièmement, malgré la hausse des prix de l'immobilier, le revenu disponible des ménages reste solide, ce qui reste un moteur important de la demande immobilière. Ces dernières années, le revenu disponible (après ajustement pour l'inflation) a même augmenté de 1 %, ce qui a entraîné un budget plus important à consacrer à l'immobilier.

Troisièmement : le taux d'intérêt historiquement bas des prêts hypothécaires. Pendant longtemps, les gens pouvaient emprunter à un taux d'intérêt d'environ 1 %, ce qui a encore stimulé la demande de biens immobiliers. Bien que les taux d'intérêt aient atteint 3 % l'an dernier, la demande de prêts reste élevée car les emprunteurs potentiels s'attendent à une nouvelle hausse des taux d'intérêt. Cela pousse les prix de l'immobilier encore plus haut.

Quatrièmement : une raison à ne pas sous-estimer pour la stabilité du marché immobilier en Belgique est la pression démographique. La recherche scientifique a montré qu'une augmentation rapide de la population entraîne également une hausse des prix de l'immobilier. Au cours des trente dernières années, le nombre de familles en Flandre a considérablement augmenté, passant de 2,2 millions en 1991 à plus de 2,8 millions aujourd'hui. Cela crée une plus grande demande sur le marché immobilier, ce qui fait encore grimper les prix. La demande reste historiquement élevée, malgré un léger refroidissement du marché immobilier en prix et en nombre de logements vendus.

Un autre facteur est que de nombreuses personnes investissent dans une résidence secondaire avec quelques économies, souvent après que leur première maison a été payée et que les enfants ont déménagé. Cela a été alimenté ces dernières années parce que l'on ne pouvait pas s'attendre à autant de retour sur les alternatives. Le compte d'épargne ne rapportait presque rien à 0,11 % (et avec l'inflation c'était même un livre de pertes), les obligations n'étaient pas intéressantes, les actions comportaient souvent un risque trop élevé par rapport au rendement. Et tant de plus de 50 ans ont commencé à investir dans une résidence secondaire. Cette tendance se poursuivra certainement dans les décennies à venir. Après tout, les acheteurs de résidences secondaires sont des experts par expérience lorsqu'il s'agit d'évaluer le rendement des investissements immobiliers. Un rendement net d'environ 4% sur l'immobilier reste la règle plutôt que l'exception, selon la Banque nationale de Belgique.

Cinquièmement : La professionnalisation de la gestion locative est aussi de plus en plus une motivation plausible pour opter pour des investissements dans l'immobilier privé. Ces dernières années, par exemple, le nombre de partenariats avec des stewards professionnels, tels que Rencura, a considérablement augmenté. Les investisseurs actuels et futurs croient en l'externalisation de la gestion locative comme garantie d'un rendement stable ou d'un revenu de remplacement.

Enfin, il y a une remarque importante à tout cela : nous constatons de plus en plus une dichotomie claire dans le prix des maisons. Les prix des maisons éconergétiques augmentent beaucoup plus que les autres maisons. La différence de prix à l'achat et en revenus locatifs entre une maison avec un très bon label CPE A et un moindre D est de 18 %. Mais même si les acquéreurs recherchent de plus en plus des logements avec un bon score CPA – et on y assiste donc à des hausses de prix – le prix d'un terrain à bâtir reste le facteur le plus déterminant de la hausse des prix des logements et, par conséquent, des loyers.

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