Augmentez la valeur marchande d’une maison énergivore avec ces étapes

Chez Rencura, nous le constatons chaque jour. Le marché immobilier en Flandre subit une transformation remarquable avec l’introduction récente de l’obligation de rénovation. Le label énergétique est devenu un facteur décisif dans l’évaluation de la valeur des maisons et des rendements locatifs. Parallèlement, le marché locatif renforcé crée également des opportunités pour nos propriétaires et investisseurs immobiliers. Rencura serait Rencura si elle ne fournissait pas également des analyses et des conseils dans ce domaine.

Depuis la guerre en Ukraine et la crise énergétique, les prix des maisons et appartements avec une bonne cote CPE (Certificat de Performance Énergétique) augmentent de manière significative plus rapidement que ceux des propriétés avec une cote inférieure. Alors que les maisons avec une cote A ou B ont vu leurs prix augmenter de 8,4 % depuis début 2022, celles avec une cote C ou D ont enregistré une hausse de 6,4 %, et celles avec une cote E ou F (les plus faibles) de seulement 3,9 %. Cela ressort d’une nouvelle analyse du site de vente Immoweb, qui affiche environ 135 000 annonces.

Une analyse de De Standaard, basée sur les prix de vente affichés, montre qu’en Flandre, les maisons avec une cote A sont en moyenne 14,4 % plus chères que celles ayant des caractéristiques similaires mais une cote D. Les maisons avec une cote F sont en moyenne 6,7 % moins chères.

En Wallonie, la différence de prix entre les maisons avec une cote A et une cote D est en moyenne encore plus importante, avec 15,8 %. Concrètement, cela signifie qu’en Wallonie, vous paierez en moyenne 59 000 euros de plus pour une maison avec la meilleure cote, par rapport à une maison similaire avec la plus basse cote. En Flandre, cela représente une surcoût moyen de 69 000 euros. Désormais, l’obligation de rénovation lors de l’achat des maisons les moins économes en énergie fait que les acheteurs doivent prendre en compte les coûts de rénovation.

De nombreux propriétaires devront dans les années à venir puiser profondément dans leur portefeuille pour améliorer la cote CPE de leur logement. La première étape consiste à atteindre le label D, mais l’objectif ultime pour toutes les maisons est le label A.

À noter : Cette obligation ne s'applique qu'en cas de transfert notarié en pleine propriété, lorsqu'un droit de superficie est établi ou en cas de bail emphytéotique. Dans tous les autres cas, par exemple lors du transfert d’actions ou dans le cadre d’une succession, l’obligation de rénovation ne s’applique pas.

Conséquences financières

Améliorer l'isolation : Investissez dans une isolation de haute qualité pour les murs, sols et toits. Une bonne isolation permet de retenir la chaleur en hiver et de garder la maison plus fraîche en été, réduisant ainsi les besoins énergétiques pour le chauffage et la climatisation.

• Systèmes de chauffage efficaces : Remplacez les anciennes installations de chauffage par des modèles économes en énergie. Envisagez l'installation d’une chaudière à haut rendement, d'une pompe à chaleur ou d’un chauffe-eau solaire pour réduire la consommation d’énergie et améliorer la cote CPE.

• Éclairage économe en énergie : Remplacez les ampoules traditionnelles par des ampoules LED économes en énergie. Les ampoules LED consomment beaucoup moins d’énergie et durent plus longtemps, ce qui aide à réduire la consommation d’énergie et à améliorer la cote CPE.

• Optimiser la ventilation : Assurez-vous d’avoir une bonne ventilation dans votre maison. Envisagez l'installation d’un système de ventilation à récupération de chaleur pour améliorer la qualité de l'air sans gaspiller d’énergie supplémentaire.

• Sources d’énergie durables : Envisagez l’installation de panneaux solaires ou d’autres formes de production d’énergie renouvelable. L’utilisation de sources d'énergie durables peut réduire votre consommation d’énergie et améliorer considérablement la cote CPE de votre maison.

Le CPE donne une première indication du coût des travaux de rénovation. Attention : nous parlons ici de moyennes indicatives, qui ont été calculées automatiquement et arrondies à 500 euros. Considérez ces chiffres comme des estimations brutes et consultez un architecte ou un entrepreneur pour obtenir un devis correct.

Le CPE donne uniquement des estimations de coûts pour les maisons unifamiliales.

Les travaux de rénovation dans des immeubles à appartements sont complexes et nécessitent une expertise particulière. Pour cela, un seul interlocuteur : Rencura.

Vous pouvez faire de votre rénovation un projet global et faire exécuter tous les travaux immédiatement. Cependant, pour de nombreux propriétaires, cela n’est pas une option en raison du coût élevé. Dans ce cas, il existe le prêt à taux zéro pour la rénovation. Toutefois, vous ne pouvez pas en faire la demande pour un bien que vous possédez déjà. À cet effet, il existe le prêt "Mijn VerbouwLening" en Flandre. Le crédit de rénovation peut également être demandé uniquement en combinaison avec un crédit hypothécaire pour l’achat du bien. Vous devez contracter les deux crédits simultanément auprès de la même banque. Il y a environ 20 banques et établissements de crédit social où cela est possible.

Vous souscrirez un prêt de rénovation avec intérêts auprès de cette banque. Une fois par an, l’Agence flamande de l’Énergie et du Climat (Veka) vous rembourse automatiquement les intérêts payés, ce qui fait que, de facto, il s'agit d'un prêt à taux zéro. Cependant, ces conditions pourraient changer en 2024. Le prêt à taux zéro pour la rénovation sera remplacé l’année prochaine par un prêt de rénovation avec une subvention d’intérêt. Plus l’ambition en matière de rénovation est grande, plus vous bénéficierez d’une subvention d’intérêt (= réduction du taux d’intérêt de marché).

La durée maximale d’un prêt de rénovation est de 20 ans et ne peut jamais excéder la durée du crédit principal. Le montant maximum du prêt (jusqu’à 60 000 euros) dépend du type de bien et de l’ampleur de la rénovation énergétique. Plus vous améliorez l’efficacité énergétique de la maison, plus vous pouvez emprunter sans intérêt.

Pour une maison, vous pouvez emprunter jusqu’à 30 000 euros si vous améliorez la maison au label énergétique C, 45 000 euros pour le label B et 60 000 euros pour le label A.

L’isolation reçoit presque toujours la plus haute priorité. Par exemple, si vous installez une pompe à chaleur avant d’isoler, cette pompe devra être dimensionnée de manière plus importante. Si vous isolez ensuite, vous n’aurez plus besoin de cette capacité accrue pour le chauffage. C’est de l’argent gaspillé. Si vous remplacez d’abord les fenêtres et souhaitez isoler les murs plus tard, il pourrait être difficile de bien faire correspondre l’isolation avec les fenêtres.

De l’étiquette énergétique E à D
Une maison mitoyenne sans isolation, avec un double vitrage ancien et une vieille chaudière à gaz, obtient souvent une étiquette CPE E. Une maison trois façades ou une maison individuelle démarre souvent avec une étiquette CPE F. En effet, ces maisons ont une plus grande surface de perte de chaleur (par les façades) que les maisons mitoyennes qui sont enclavées entre d’autres bâtiments.

Si vous souhaitez améliorer l’étiquette CPE d’une maison mitoyenne de E à D, l’isolation du toit fait déjà des merveilles. Un toit mal ou pas du tout isolé peut entraîner une perte de chaleur pouvant atteindre 30 %. Avec une couche d’isolation de 22 centimètres, vous pouvez immédiatement faire passer l’étiquette CPE d’une maison mitoyenne de E à D.

Pour une maison trois façades ou une maison individuelle, l'isolation du toit seule ne suffira pas. Si vous ne faites rien d'autre, la maison ne quittera toujours pas son étiquette F. Si vous travaillez aussi sur les menuiseries extérieures et installez une chaudière à condensation, vous passerez à une étiquette D. Mais pour une maison individuelle, cela ne suffira pas non plus et vous n’obtiendrez pas mieux qu’une étiquette E. La bonne nouvelle, cependant, est qu'avec ce type de maisons, vous atteindrez immédiatement une étiquette B si vous isolez également les murs extérieurs.

En d'autres termes, il sera moins coûteux d'améliorer la performance énergétique d’une maison mitoyenne pour atteindre le niveau souhaité, tandis que pour une maison trois façades ou une maison individuelle, il vous faudra dépenser beaucoup plus. Selon Embuild Vlaanderen, la nouvelle appellation de la Confédération flamande de la Construction, il vous faudra prévoir un budget de 8 500 € pour une maison mitoyenne. Pour une maison trois façades, la facture s'élèvera à 32 500 €. Et pour une maison individuelle, vous devrez investir au moins 74 500 € pour échapper à une étiquette CPE médiocre. Mais cela vous permettra d'atteindre directement une étiquette B.

De l’étiquette D à l’étiquette A
Si vous voulez vous assurer qu’à l’horizon 2050, votre maison aura une étiquette A, il vous faudra envisager un grand nombre d’investissements. Pour les maisons mitoyennes, il faut installer une chaudière à condensation, isoler les murs extérieurs et le sol, et en plus, installer un système de ventilation. Selon les prix actuels d'Embuild, cela représente un supplément de 46 500 €.

Pour une maison trois façades, le parcours est le même que pour une maison deux façades.

Une maison individuelle, en revanche, nécessite encore quelques interventions supplémentaires pour obtenir une étiquette A. En plus de l'isolation du sol et de l'installation d'un système de ventilation, vous devrez également remplacer votre système de chauffage à gaz par une pompe à chaleur.

Une telle pompe à chaleur reste un investissement considérable. Comptez, selon le type de pompe et sa capacité, entre 10 000 et 21 000 €. À cela s'ajoute que la pompe à chaleur est plus efficace lorsqu’elle est combinée avec un chauffage par le sol, ce qui augmente encore le coût de votre système de chauffage.

Si vous installez également des panneaux solaires sur le toit de votre maison, vous achevez ainsi votre rénovation énergétique.

Pas de panique
Rencura conseille à ses clients de commencer les rénovations le plus tôt possible. Les gens doivent comprendre que l'immobilier est un investissement à long terme. Les prix des loyers et donc le rendement locatif augmentent, en raison de la demande croissante et de l'offre limitée.

La demande augmente parce qu’un nombre croissant de personnes, en raison des prix élevés de l'immobilier, doivent louer (voir plus loin). Le nombre de personnes pouvant échanger leur logement locatif contre une propriété diminue également.

De plus, le marché immobilier voit croître la dualité entre ceux qui peuvent encore acheter et ceux qui n'ont plus la capacité financière. Les « acheteurs » sont d'une part des personnes plus âgées qui passent d'une vieille maison non durable sur un grand terrain à un appartement neuf et durable. D'autre part, il y a les jeunes familles qui reçoivent de l’aide de leurs parents et/ou grands-parents.

Le groupe des « non-acheteurs » croît. Leur possession de logement a diminué régulièrement depuis le début des années 2000 et, avec la hausse des taux d’intérêt et des prix élevés, elle devrait encore diminuer. Il sera donc encore plus rentable d'acheter des logements pour les louer. Pour des conseils personnalisés sur la location sans souci et avec rendement, vous pouvez toujours vous adresser aux gestionnaires expérimentés de Rencura.