Quelles dépenses pouvez-vous facturer au locataire ?

22/11/2023

« Gouverner, c’est prévoir. » Qui parcourt le blog de Rencura voit clairement que nos gestionnaires immobiliers maîtrisent parfaitement cet art de prévenir plutôt que guérir. Dans le cas des locations, il est crucial d’établir de bons accords dès le début du contrat pour éviter les discussions à la fin du contrat de location concernant la garantie. Rencura conseille aux propriétaires de définir à l’avance quelles réparations ou dommages seront à la charge du locataire et quelles dépenses incomberont au propriétaire. Toutefois, cela ne peut pas être fait n'importe comment. Le législateur belge a mis en place des règles juridiques claires concernant la répartition des coûts dans le cadre de la location.

L'état de votre bien

Avant de louer, le propriétaire doit s'assurer que le bien est en bon état. Tous les travaux nécessaires pour offrir un logement confortable sont donc à la charge du propriétaire. Les audits sont essentiels ici. Pour permettre aux locataires d’évaluer correctement les frais de location d’un bien et pour que le propriétaire puisse appliquer correctement les nouvelles règles de réindexation des loyers, un certificat de performance énergétique récent est nécessaire. Si les locataires constatent qu’un bien ne répond pas aux normes, ils ont le droit de demander des ajustements.

Contrat de location signé avant le 1er janvier 2019

Pour les contrats de location signés avant le 1er janvier 2019, il n'existe pas de réglementation claire concernant la répartition des frais et charges, ce qui donne une grande liberté contractuelle. Ce qui a été convenu dans le contrat ou, en l'absence d'accord explicite, l’idée générale est que les frais et charges liés à la propriété ou à la gestion du bien sont à la charge du propriétaire, tandis que les frais et charges liés à l'utilisation du bien sont à la charge du locataire.

Cela a entraîné de nombreuses discussions entre locataires et propriétaires concernant les frais et charges pouvant être imputés. Les propriétaires ayant choisi RENCURA comme partenaire pour la gestion de leur patrimoine privé bénéficient de l'expertise de nos gestionnaires pour obtenir des conseils juridiques, des services de médiation ou des références vers des avocats expérimentés.

Hourra, nous sommes maintenant en 2023. La loi sur la location en Flandre, qui est contraignante pour tous les contrats de location signés depuis 2019, a apporté plus de clarté. Les frais et charges relatifs à l’exercice de droits réels sur la propriété sont à la charge du propriétaire, tandis que les frais et charges liés à l’utilisation du bien sont à la charge du locataire, à l’exception de la taxe foncière qui ne peut jamais être imputée au locataire.

En outre, pour les appartements et maisons en copropriété, une liste non exhaustive a été publiée, précisant clairement les frais et charges à la charge du locataire et/ou du propriétaire.

En Flandre, ces frais et charges, tout comme le loyer, doivent être mentionnés sur l'affiche de location ou dans l'annonce en ligne. Vous devez facturer les coûts réels, à moins que vous ne choisissiez d'appliquer un forfait. À Bruxelles, le propriétaire doit fournir un récapitulatif des frais privatifs et/ou communs qui seront facturés au locataire avant la signature du contrat de location. Cela peut concerner des frais réels ou un forfait.

Les grands travaux sont à la charge du propriétaire

Les travaux les plus coûteux et les plus importants relèvent toujours de la responsabilité du propriétaire. Il doit s’assurer que le logement respecte les normes et réparer, par exemple, les problèmes liés à l’installation électrique ou à la chaudière à gaz. La température est également un critère déterminant du confort d’un logement. Le propriétaire doit donc s’assurer que les systèmes de ventilation et de chauffage fonctionnent correctement. Si ce n’est pas le cas, il doit les remplacer.

Une autre tâche incombe au propriétaire : remplacer et réparer la chaudière à gaz ou à mazout, mais aussi effectuer tous les travaux concernant les canalisations, souvent avec l'aide d’un plombier-chauffagiste. Il doit également garantir l’accès à l'eau potable, remplacer les robinets et mélangeurs, rénover les tuyaux et nettoyer ou détartrer le chauffe-eau électrique. Enfin, si les fenêtres et les sols sont trop vieux, il doit les remplacer, notamment pour des raisons d’isolation.

L'entretien est à la charge du locataire
Tant que le locataire occupe le bien, il doit l'entretenir. Il doit rendre le bien dans le même état que lorsqu'il l'a pris. Cela signifie qu'il est responsable des réparations courantes. Le locataire doit entretenir toutes les installations électriques, sanitaires et de chauffage et faire entretenir la chaudière à gaz ou à mazout chaque année. Tous les frais de plomberie et d'électricité liés à ces entretiens doivent être payés par le locataire. Il lui incombe également de veiller à ce que tous les fusibles et interrupteurs fonctionnent correctement. En cas de panne, il doit les réparer, avec ou sans l'aide d'un électricien. De plus, le locataire doit prendre en charge tous les travaux de peinture et, s'il souhaite effectuer des petits travaux qui ne sont pas nécessaires mais qui relèvent de son goût personnel, il en assume également les coûts. Par exemple, changer le revêtement de sol ou peindre les murs.

Quelques situations concrètes :

Menuiserie
S'il y a des dommages à un placard fixe dus à un mauvais entretien, par exemple à cause de pots de fleurs en céramique ayant laissé des marques, le locataire paie. Si le dommage est dû à l'humidité ascensionnelle, le propriétaire paie. Si la poignée ou la serrure d'une porte est endommagée, c'est le locataire qui paie. Mais si la porte est pourrie, le propriétaire en assume les frais.

Aménagement
S'il y a des rayures, des taches ou des trous dans le sol, le locataire paie. Si le sol se soulève ou s'affaisse, c'est le propriétaire qui en assume les frais. Un rideau déchiré ou un miroir cassé est à la charge du locataire. La peinture et le papier peint doivent être rafraîchis par le propriétaire environ tous les 9 ans.

Chauffage
Si la chaudière est endommagée à cause du gel ou d'une erreur du locataire, ou si le robinet du radiateur est cassé, le locataire en supporte les frais. En revanche, si la chaudière fuit ou ne fonctionne pas correctement, le propriétaire doit régler la situation.

Sanitaire
Si une fuite dans les tuyaux de l'évier, de la baignoire, de la douche ou du lavabo est accessible au locataire, c'est lui qui paye. Si le locataire ne peut pas accéder à la fuite, la réparation est à la charge du propriétaire. Si la cuvette des toilettes est lâche ou si le flotteur est cassé, le locataire doit payer. En revanche, si les toilettes sont usées ou s'il y a une fuite dans les tuyaux, c'est le propriétaire qui prend en charge les réparations. Les fuites ou problèmes avec les robinets sont à la charge du locataire.

Maçonnerie
Les dommages à l'enduit du logement, par exemple en raison de trous dans les murs pour suspendre des tableaux, ainsi que les moisissures dues à une mauvaise ventilation, sont à la charge du locataire. Si l'enduit du mur ou du plafond tombe, c'est le propriétaire qui en assume les frais. De même, si de l'eau pénètre dans la cave en raison de son imperméabilité, c'est le propriétaire qui paye.

Électricité
Si un interrupteur ou une prise est cassé ou obsolète, c'est le propriétaire qui paie. Si une lampe ou un porte-lampe est cassé, c'est le locataire qui doit le remplacer. Si le disjoncteur principal ou le disjoncteur différentiel du tableau électrique est défectueux, c'est le propriétaire qui doit résoudre le problème. Les problèmes liés à la connexion téléphonique, Internet ou TV sont également à la charge du locataire.

Travaux de toiture
Si des tuiles sont déplacées ou si de l'eau pénètre à l'intérieur, le propriétaire doit réparer. Le locataire est responsable du nettoyage de la cheminée, mais le propriétaire doit réparer les fissures ou l'inclinaison de la cheminée. Les problèmes de gouttière et de tuyau de descente sont principalement à la charge du propriétaire.

Autour de la maison
Les dalles du garage ou des tuiles du jardin ou du carport endommagées à cause d'un défaut de construction sont à réparer par le propriétaire. De même, les nuisances olfactives dues à un couvercle de fosse septique cassé ou des poteaux de clôture usés sont à la charge du propriétaire.

Bâtiments avec parties communes

Le locataire paie l'eau, le mazout, le gaz naturel ou l'électricité qu'il consomme, ainsi que sa part des coûts des parties communes, tout comme sa part pour le nettoyage et l'entretien des parties communes et la collecte des déchets. L'achat et le remplacement des compteurs des services publics restent à la charge du propriétaire.

Le locataire doit également payer pour les petites réparations dans les parties communes, comme le remplacement d'une ampoule défectueuse, le changement des piles dans les détecteurs de fumée, la réparation des serrures défectueuses, ainsi que la réparation et le remplacement des robinets, prises de courant et interrupteurs. Le propriétaire paie la facture des réparations majeures.

Afin d'éviter des calculs complexes, les coûts de l'ascenseur sont répartis forfaitairement en Flandre. Le locataire et le propriétaire paient chacun la moitié de l'entretien périodique. Le propriétaire est responsable de l'inspection préventive, du remplacement des grandes pièces et de la réalisation des modernisations nécessaires. À Bruxelles, il existe une liste précisant quels entretiens sont à la charge du locataire, tous les autres étant à la charge du propriétaire.

Frais de syndic

Un syndic gère la copropriété. Il organise la réparation de l'ascenseur, demande des devis si le toit doit être réparé et gère les fonds de réserve. En Flandre, il n'est plus possible de transférer entièrement la facture du syndic au locataire. Le propriétaire doit payer 66 % des frais, le locataire le reste, sauf si les frais ont été engagés spécifiquement à la demande du locataire, comme la duplication d'une clé.

Frais de concierge

Si un concierge prend en charge les tâches quotidiennes, comme sortir les poubelles, remplacer une ampoule dans le hall ou déneiger le trottoir, ce sont principalement les locataires qui bénéficient de ces services. Par conséquent, en Flandre, il doit payer trois quarts de ces frais.

Précompte immobilier

En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas facturer le précompte immobilier annuel que vous payez sur la propriété locative au locataire. Si vous bénéficiez d'une réduction de cet impôt annuel en raison de la présence d'au moins deux enfants à charge ou si le locataire est handicapé, vous ne pouvez pas conserver ce bénéfice, mais le locataire peut déduire cette réduction de son loyer. Cela s'applique tant en Flandre qu'à Bruxelles.

Rencura

En Flandre et à Bruxelles, vous ne pouvez pas non plus faire supporter au locataire les frais d'agence que vous avez engagés en tant que propriétaire pour trouver un nouveau locataire.

Dommages causés par un incendie ou un cas de force majeure

Les dommages dus à un incendie, une explosion, des catastrophes naturelles, un cambriolage, un court-circuit ou du vandalisme sont couverts par l'assurance incendie. Celle-ci est obligatoire pour les locataires en Flandre et en Wallonie, et optionnelle à Bruxelles. Par exemple, si le locataire est responsable de l'incendie, son assurance doit couvrir les frais.

L'état des lieux en accord commun

Pour rappel, depuis le 15 juin 2017, l'état des lieux à l'entrée est obligatoire. Ce n'est donc plus un choix, mais une obligation pour les deux parties. Depuis cette date, les frais qui peuvent découler de la rédaction de l'état des lieux doivent être répartis en parts égales entre le propriétaire et le locataire. Si les deux parties ne sont pas d'accord, elles peuvent chacune faire appel à leur expert immobilier respectif. Cette situation n'est bien sûr pas idéale, tant d'un point de vue financier que pratique. Il est à noter que certains experts facturent des honoraires plus élevés lorsque les frais sont partagés entre le propriétaire et le locataire. Ce n'est pas correct, il est donc important de vérifier leurs tarifs à l'avance. Certains experts demandent également une rémunération différente pour le locataire et le propriétaire, ce qui n'est pas légal non plus.

Contrairement à ce qui est souvent pensé, réaliser un état des lieux d'entrée est une situation "gagnant-gagnant" pour les deux parties. En effet, on peut supposer que le propriétaire, avant la location, peut avoir connaissance de défauts cachés ou de la vétusté du bien et qu'en fin de bail, il pourrait l'utiliser à mauvais escient. De son côté, un locataire pourrait contester l'état du bien au moment de sa prise en charge. Sans état des lieux, en cas de litige, les droits et obligations des deux parties peuvent être remis en question et la procédure judiciaire pourrait être longue et coûteuse. Il est donc très sage de veiller à ce que le document que vous tenez entre vos mains soit complet et conforme à la législation. Les administrateurs de RENCURA garantissent des documents utiles lorsque vous en avez besoin.

Enfin, le remboursement de la caution est directement lié à l'état des lieux. Cela peut être total ou partiel, selon la correspondance entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Réaliser un état des lieux permet donc de libérer la caution et constitue un moment agréable pour les deux parties, locataire et propriétaire.