Gel des loyers pour les logements avec PEB E ou F

Le ministre-président du gouvernement flamand Jan Jambon a annoncé que l'indexation des loyers sera limitée pour les logements énergivores. La mesure s'applique du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023. Le dispositif s'applique à tous les contrats de location d'habitation afin d'éviter que les propriétaires indexent rapidement leur loyer.

Il y a encore beaucoup d'incertitudes, mais il est clair que le secteur immobilier devra faire face à beaucoup de locataires et de propriétaires confus.

Quelques ambiguïtés :

• Quels labels appartiennent à la catégorie « énergivore » ?

• Que faire si le propriétaire n'a pas encore de PEB pour l’habitation ?

• Qu'en est-il de l'indexation après le 30 septembre 2023 ?

• Que faire si le bailleur dispose d'un PEB antérieur au 1er janvier 2019, c'est-à-dire une attestation sans label énergétique?

Le gestionnaire locatif Rencura fait un tour d'horizon.

1. Quels labels énergétiques appartiennent à la catégorie "énergivore" ?

L'intention est de geler temporairement tout ou partie des loyers pour les immeubles locatifs insuffisamment performants sur le plan énergétique. Par exemple, les prix des immeubles locatifs avec un label EPC non économe en énergie E et F ne pourront être indexés qu'à partir du 01/10/2023. Pour les maisons labellisées D, les propriétaires sont toujours autorisés à indexer en suivant la moitié de l'indice santé. Il n'y a aucune restriction pour les étiquettes A, B et C.

2. Que faire si le propriétaire n'a pas encore de PEB pour l’habitation ?

Si le propriétaire n'a pas de certificat PEB, l'indexation n'est pas autorisée tant que le propriétaire ne dispose pas d’un PEB. Si ce PEB contient une étiquette A+, A, B ou C, le propriétaire est autorisé à indexer 100 %. Il en est de même dans le cas d'une rénovation ou de travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique. Si cela conduit à un meilleur PEB, la réindexation est autorisée.

3. Qu'en est-il de l'indexation des loyers après le 30 septembre 2023 ?

Le 30 septembre 2023, le dispositif prendra fin et l'indexation complète sera rendue, sans tenir compte du certificat PEB du bien locatif.

Cependant, il ne sera pas possible de rattraper l'indexation perdue pour les 'habitations énergivores'. Pour ce faire, un «facteur de correction» est ajouté à la formule d'indexation. Il en résulte que l'indexation que le bailleur peut demander ne tient compte que du chiffre d'indexation à ce moment-là, sans tenir compte de l'index majoré de la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023.

4. Que faire si le bailleur dispose d'un CPE antérieur au 1er janvier 2019, c'est-à-dire une attestation sans label ?

Il a été confirmé au service d'étude du CIB que vous pourrez alors effectuer la conversion vers un label basé sur l'indice PEB (unité kWh/m²).

Dans ce scénario s'appliquerait :

• Indexation à 100% pour les scores énergétiques jusqu'à 300kWh/m² inclus

• Indexation à 50% pour les scores énergétiques entre 301kWh/m² et 400kWh/m²

• Pas d'indexation pour les scores énergétiques supérieurs à 400kWh/m²

Si des travaux ont été réalisés sur le bien locatif, le bailleur aura avantage à demander un nouveau certificat PEB car la note énergétique sera très probablement bien inférieure. Il est important de savoir qu'un PEB a une validité maximale de 10 ans dans tous les cas.

5. Et maintenant peut-être la question la plus importante : comment cela sera-t-il contrôlé ?

Avec cette nouvelle réglementation, le gouvernement flamand intervient dans le droit des contrats privés et la relation contractuelle entre le locataire et le propriétaire. C'est pourquoi les inspecteurs ne sont pas nécessaires : le locataire pourra tout simplement refuser l'indexation s'il n'est pas démontré que la nouvelle réglementation ci-dessus est respectée.

Nous vous recommandons donc de toujours joindre le certificat PEB à la lettre d’indexation. Normalement, la plupart des locataires devraient avoir en leur possession un PEB du bien locatif. En effet, l'obligation d'information du PEB est déjà en vigueur depuis 2008/2009. Mais pour éviter toute discussion, le propriétaire peut ajouter le PEB en pièce jointe à la lettre d'index.

Attention! Les formules d'indexation des loyers dans les logiciels et sur le site Internet de Statbel ne sont pas encore adaptées aux changements.

6. Avez-vous des questions?

N'hésitez pas à contacter le gestionnaire locatif Rencura ! Nos équipes sont disponibles pour vous aider.