Quelles dépenses pouvez-vous facturer au locataire ?

"Gouverner, c’est prévoir." Wie door de Rencura blog scrollt, ziet duidelijk dat onze professionele rentmeesters die kunst, van voorkomen is beter dan genezen, meesterlijk beheersen. In casu verhuren is het maken van goede afspraken bij de start van een contract van cruciaal belang om op het einde van het huurcontract discussies met de verhuurder over de waarborg te verhinderen. Rencura adviseert eigenaars om vooraf te bepalen welke eventuele schade en herstellingen ten laste van de huurder vallen en welke kosten rekening van de eigenaar zijn. Dit kan echter niet zomaar willekeurig. De Belgische wetgever zorgde voor duidelijke juridische regels over de kostenverdeling bij verhuur.

De staat van uw woning

Vooraleer te verhuren moet je er als eigenaar voor zorgen dat de woning in goede staat is. Alle werkzaamheden die nodig zijn om een comfortabele woning aan te bieden, zijn bijgevolg voor zijn rekening. Audits zijn hierbij van essentieel belang. Zowel om de huurders toe te laten de volledige kosten van huur van een woning correct in te schatten als om als eigenaar de nieuwe regels huurindexatie te kunnen toepassen, is een recent energieprestatiecertificaat noodzakelijk. Als de huurders merken dat een woning niet aan de normen voldoet, hebben ze het recht om aanpassingen te eisen.

Huurovereenkomst gesloten vóór 1 januari 2019

Voor huurovereenkomsten gesloten vóór 1 januari 2019, bestaat er geen duidelijke regeling omtrent de verdeling van de kosten en lasten en is er bijgevolg een grote contractvrijheid. Wat werd er afgesproken in het contract of bij gebreke van een duidelijke afspraak werd het algemeen principe: kosten en lasten verbonden aan de eigendom of het beheer van een woning ten laste van de verhuurder zijn. Kosten en lasten verbonden aan het gebruik van de woning zijn dan weer ten laste van de huurder.

Dit gaf aanleiding tot heel wat discussies tussen huurder en verhuurder over welke kosten en lasten al dan niet konden worden doorgerekend. Eigenaars die RENCURA als partner kozen voor hun privatief vastgoedbeheer hebben het voordeel beroep te kunnen doen op de expertise van onze rentmeesters om juridisch advies in te winnen, voor bemiddeling of doorverwijzing naar ervaren advocaten.

Driewerf hoera, we zijn inmiddels 2023. En het Vlaams huurdecreet - dat dwingend is voor alle huurcontracten afgesloten sinds 2019 in Vlaanderen - bracht meer duidelijkheid. Kosten en lasten met betrekking tot de uitoefening van zakelijke rechten op de woning: ten laste van de verhuurder; kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning: ten laste van de huurder, met uitzondering van de onroerende voorheffing die nooit ten laste van de huurder kan worden gelegd;
Daarenboven werd voor wat betreft appartementen en woningen die zich in een mede-eigendom bevinden, een niet-limitatieve lijst uitgebracht waarin duidelijk bepaalde kosten en lasten worden toegewezen aan de huurder en/of de verhuurder.

In Vlaanderen moet u die kosten en lasten, net zoals de huurprijs, vermelden op de ‘te huur’-affiche of in het onlinezoekertje. U moet de werkelijke kosten doorrekenen, tenzij u werkt met een forfait. In Brussel moet de verhuurder voor het ondertekenen van het huurcontract een overzicht bezorgen van de privatieve en/of gemeenschappelijke lasten die aan de huurder doorberekend zullen worden. Dat kan gaan om de reële kosten of om een forfait.

Grote werken zijn voor rekening van de eigenaar

De duurste en meest omvangrijke werken vallen steeds onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar. Hij moet ervoor zorgen dat de woning aan de normen voldoet en bijvoorbeeld problemen met de elektrische installatie of de gasketel herstellen. Ook de temperatuur is een van de criteria die bepalen of een woning comfortabel is. De verhuurder moet er bijgevolg voor zorgen dat de ventilatie- en verwarmingssystemen goed werken. Is dat niet het geval? Dan moet hij ze vervangen.

Een andere taak die de eigenaar toekomt, is het vervangen en herstellen van de gas- en mazoutketel, maar bijvoorbeeld ook alle werken aan de waterleidingen, al dan niet met behulp van een loodgieter-chauffagist. Hij moet ervoor zorgen dat er drinkwater is, vervangt de kranen en mengkranen, renoveert de leidingen en reinigt of ontkalkt de elektrische doorstromer. Als ten slotte de ramen en vloeren te oud zijn, moet hij ze onder meer voor isolatieredenen vervangen.

Onderhoud is voor rekening van de huurder

Terwijl de huurder de woning huurt, moet hij deze onderhouden. Hij moet de woning namelijk in dezelfde staat teruggeven als waarin hij ze had overgenomen. Dit betekent dat hij instaat voor goedkopere reparaties. De huurder moet alle elektrische, sanitaire en verwarmingsinstallaties goed onderhouden en laat de gas- of mazoutketel jaarlijks onderhouden. Alle loodgieters- en elektricienskosten die hierbij gemaakt worden, moeten worden betaald door de huurder. Het is ook de huurder die ervoor moet zorgen dat alle zekeringen en schakelaars goed blijven werken. Is er een storing? Dan moet hij ze, met of zonder hulp van een elektricien, herstellen. Daarnaast staat de huurder nog in voor alle schilderwerken en, als hij kleine werkzaamheden wil uitvoeren die niet noodzakelijk, maar gewoon een kwestie van smaak zijn, neemt hij ook hier de kosten op zich. Denk aan een nieuwe vloerbedekking of een nieuw kleurtje op de muren.

Enkele concrete situaties

1. Schrijnwerk
   Is er schade aan een vaste kast door slecht onderhoud, bijvoorbeeld omdat je keramische bloempotten afdrukken hebben gemaakt, dan betaal je zelf. Is er schade door opstijgend vocht? Dan betaalt de verhuurder. Als de klink of het slot van een deurstuk is, betaal jij. Maar als de deur verrot is, betaalt de verhuurder.
   
2. Inrichting
   Zijn er krassen, vlekken of gaten in de vloer, dan betaalt de huurder. Is de vloer omhoog gekomen of verzakt, dan betaalt de verhuurder. Een gescheurd gordijn of een kapotte spiegel betaalt de huurder. Verf en behang moeten ongeveer om de 9 jaar door de verhuurder opgefrist worden.
   
3. Verwarming
   Is er schade aan de cv-ketel door vorst of een fout van de huurder of is de kraan van de radiator stuk, dan betaalt de huurder. Is er een lek of werkt de ketel niet zoals het moet, dan betaalt de verhuurder.
   
4. Sanitair
   Is er een lek in de waterleiding van de lavabo, het bad, de douche of de gootsteen waar de huurder bij kan, dan betaalt de huurder. Als je er niet bij kan, is de herstelling voor de verhuurder. Staat de toiletpot los of is het vlotter stuk, dan betaalt de huurder. Als het toilet versleten is of er een lek is in de waterleiding, betaalt de verhuurder. Een kraan die lekt of los zit, moet door de huurder hersteld worden.
   
5. Metselwerk
   Schade aan de bepleistering van de woning, bijvoorbeeld door gaten in de muren om schilderijen op te hangen, en schimmel door slechte verluchting worden hersteld door de huurder. Als het pleisterwerk van de muur of het plafond valt, herstelt de verhuurder het. Ook als er water in de kelder staat doordat hij niet waterdicht is, betaalt de verhuurder.
   
6. Elektriciteit
   Is een lichtschakelaar of stopcontact stuk of verouderd, dan betaalt de verhuurder. Als een lamp of lamphouder stuk is, moet de huurder die vervangen. Is de hoofdschakelaar of differentieelschakelaar van de zekeringskast kapot, dan moet de verhuurder dit oplossen. Problemen met de telefoon-, internet- of tv-aansluiting zijn dan weer voor de huurder.
   
7. Dakwerken
   Zijn er dakpannen los of regent het binnen? Dan moet de verhuurder dit herstellen. De huurder is verantwoordelijk om de schoorsteen te laten reinigen, maar de verhuurder moet barsten of scheefstand herstellen. Ook problemen met de dakgoot en regenpijp zijn voornamelijk voor de verhuurder.
   
8. Rond de woning
   Losliggende tegels aan de oprit door een bouwkundige fout of loskomende dakplaten van het tuinhuis of de carport zijn te herstellen door de verhuurder. Ook geurhinder door een kapot deksel van de beerput of versleten afsluitpalen zijn ten koste van de verhuurder.

Gebouwen met gemene delen

De huurder betaalt voor water en stookolie, aardgas of elektriciteit die hij verbruikt en voor zijn aandeel in de kosten van de gemeenschappelijke delen, net zoals zijn aandeel in de schoonmaak en het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en de vuilnis inzameling. De aankoop en vervanging van de meters voor de nutsvoorzieningen blijven voor rekening van de verhuurder.

De huurder moet ook betalen voor kleine herstellingen in de gemene delen, zoals het vervangen van een defecte lamp en de batterijen in de rookmelders, het herstellen van defecte sloten, het herstellen en vervangen van dienstkranen, stopcontacten en (licht)schakelaars. De verhuurder betaalt de rekening van grote herstellingen.

Om ingewikkelde berekeningen te vermijden worden de kosten voor de lift in Vlaanderen forfaitair verdeeld. De huurder en de verhuurder betalen het periodieke onderhoud elk voor de helft. De verhuurder staat in voor het uitvoeren van een preventieve inspectie, het vervangen van grote onderdelen en het uitvoeren van de nodige modernisaties. In Brussel is er een lijst met welk onderhoud ten laste is van de huurder, alle overige zijn ten laste van de verhuurder.

Syndicuskosten
Een syndicus beheert de mede-eigendom. Zo regelt hij het herstel van de lift, vraagt hij offertes aan als het dak moet worden hersteld en beheert hij de tegoeden in het reservefonds. In Vlaanderen is het niet langer mogelijk de rekening van de syndicus volledig op de huurder af te schuiven. De verhuurder moet 66 procent betalen, de huurder de rest. Tenzij het gaat om kosten die specifiek op vraag van de huurder zijn gemaakt, zoals het bijmaken van een sleutel.

Conciërgekosten
Is er een conciërge die de dagelijkse taken voor zijn rekening neemt, zoals de vuilnisbakken buiten zetten, een lamp in de hal vervangen of het voetpad sneeuwvrij maken, dan profiteert vooral de huurder van die diensten. Daarom moet hij in Vlaanderen driekwart van die kosten betalen.

Onroerende voorheffing
Als verhuurder mag u de jaarlijkse onroerende voorheffing die u betaalt op het huurpand nooit doorrekenen aan de huurder. Krijgt u als verhuurder een vermindering op die jaarlijkse belasting omdat de huurder minstens twee kinderen ten laste heeft of omdat de huurder gehandicapt is, dan mag u dat voordeel niet zelf behouden, maar mag de huurder dat voordeel aftrekken van zijn huurprijs. Dat geldt zowel in Vlaanderen als in Brussel.

Rencura
In Vlaanderen en Brussel mag u evenmin de kosten van de makelaar die u als verhuurder inschakelt om een nieuwe huurder te vinden afwentelen op de huurder.

Schade door brand of overmacht
Schade door onder andere brand, ontploffing, natuurrampen, inbraak, kortsluiting en vandalisme worden door de brandverzekering gedekt. Die is verplicht voor huurders in Vlaanderen en Wallonië, en optioneel in Brussel. Als de huurder bijvoorbeeld brand veroorzaakte, moest zijn verzekering de kosten betalen.

De plaatsbeschrijving als gezamenlijke akkoord
Ter herinnering: sinds 15 juni 2017 is de plaatsbeschrijving bij binnenkomst verplicht. Het is dus niet langer een keuze, maar een verplichting die op beide partijen rust. Vanaf dat moment moeten de kosten die kunnen voortvloeien uit de opstelling van de plaatsbeschrijving, exact!! gelijke delen worden verdeeld tussen de verhuurder en de huurder. Indien de twee partijen het niet eens worden, kunnen zij elk een beroep doen op hun respectieve onroerend goed deskundige. Deze situatie is natuurlijk niet ideaal, zowel in financieel als praktisch opzicht. Merk op dat sommige deskundigen een hoger ereloon aanrekenen wanneer de kosten worden gedeeld tussen de verhuurder en de huurder. Dit is niet juist, dus controleer hun tarieven van tevoren. Sommige experts vragen ook een verschillende vergoeding aan de huurder en de verhuurder. Ook dat is niet wettelijk.

In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, is het uitvoeren van een inventaris van de inrichting een "win-win"-situatie voor beide partijen. Indien men immers kan veronderstellen dat de eigenaar vóór de huur kennis kan hebben van eventuele verborgen gebreken of van de bouwvalligheid van het goed en het bij het einde van de huur verkeerd kan gebruiken, zou een huurder de staat van het goed bij de ontvangst ervan kunnen betwisten. Zonder een plaatsbeschrijving kunnen bij een geschil de rechten en plichten van beide partijen in het geding komen en kan de gerechtelijke procedure lang en kostbaar zijn. Het is daarom ook zeer verstandig om ervoor te zorgen dat het document, dat u in de hand heeft, volledig is en conform de wetgeving. De rentmeesters van RENCURA staan garant voor documenten waar u iets aan heeft wanneer u ze nodig heeft.

Tenslotte houdt de teruggave van de huurgarantie rechtstreeks verband met de plaatsbeschrijving. Dit kan volledig of gedeeltelijk zijn, afhankelijk van de overeenstemming tussen de plaatsbeschrijving bij de intrede en de plaatsbeschrijving bij de uittrede. Het uitvoeren van een plaatsbeschrijving zorgt dan ook voor het vrijmaken van de huurwaarborg en is voor beide partijen, huurder en verhuurder, een fijn moment.