Bevriezing van de huurprijzen voor woningen met EPC E of F

Minister-president Jan Jambon kondigde aan dat de huurindexatie beperkt wordt voor energieverslindende woningen. De maatregel geldt van 1 oktober 2022 tot 1 oktober 2023. De regeling is van toepassing op alle woninghuurcontracten. Dit om te vermijden dat de verhuurders snel hun huurprijs indexeren.

Er zijn nog heel wat onduidelijkheden, maar het is duidelijk dat de vastgoedsector heel wat verwarde huurders en eigenaars te woord gaat mogen staan.

Enkele onduidelijkheden:

• welke labels horen onder “energieverslindend”?
• Wat als de verhuurder nog geen EPC heeft van de woning?
• Wat met de indexering na 30 september 2023?
• Wat als de verhuurder een EPC heeft van voor 1 januari 2019, dus een attest zonder label?

En rentmeester Rencura maken een overzicht.

Welke labels horen onder “energieverslindend?

Het is de bedoeling om de huurprijs tijdelijk geheel of gedeeltelijk te bevriezen bij huurwoningen die onvoldoende energiezuinig zijn. Zo mogen de prijzen van huurwoningen met een niet-energiezuinig EPC-label van E en F tot 01/10/2023 niet geïndexeerd worden. Voor woningen met een label D mogen verhuurders nog de helft van de gezondheidsindex doorrekenen. Voor labels A, B en C geldt geen beperking.

Wat als de verhuurder nog geen EPC heeft van de woning?

Als de verhuurder geen EPC attest heeft, mag er niet geïndexeerd worden, totdat de verhuurder wel een EPC indient. Als dat EPC een label A+, A, B of C bevat, mag de verhuurder 100% indexeren. Idem in geval van een realisatie van een renovatie of werken om de energiezuinigheid te verbeteren. Als dat leidt tot een beter EPC mag er opnieuw geïndexeerd worden.

Wat met de indexering na 30 september 2023?

Op 30 september 2023 loopt de regeling ten einde en wordt er teruggekeerd naar de volwaardige indexatie, zonder rekening te houden met het EPC-label van de huurwoning.

Maar, bij de groep van ‘energieverslindende woningen’ zal de verloren gegane indexatie niet achteraf ingehaald kunnen worden. Om dat te bewerkstelligen wordt er een ‘correctiefactor’ toegevoegd aan de indexatieformule. Het gevolg is dat de indexatie die de verhuurder kan vragen alleen rekening houdt met het indexatiecijfer van dat moment, zonder dat de gestegen index uit de periode 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023 in aanmerking wordt genomen.

Wat als de verhuurder een EPC heeft van voor 1 januari 2019, dus een attest zonder label?

Aan de CIB-studiedienst werd bevestigd dat je dan de omrekening mag maken naar een label op basis van het EPC-kengetal (eenheid kWh/m²).

In dat scenario zou gelden:

• Indexering aan 100% bij energiescores tot en met 300kWh/m²
• Indexering aan 50% voor energiescores tussen 301kWh/m² en 400kWh/m²
• Geen indexering voor energiescores hoger dan 400kWh/m²

Zijn er werken uitgevoerd aan de huurwoning zal het in voordeel van de verhuurder zijn om een nieuw EPC attest aan te vragen omdat de energiescore hoogstwaarschijnlijk veel lager zal zijn.

Het is belangrijk om te weten dat een EPC sowieso een maximale geldigheidsduur heeft van 10 jaar.

En nu misschien de belangrijkste vraag: hoe zal dit gecontroleerd worden?

Met deze regeling grijpt de Vlaamse overheid in op het privaat contractenrecht en de contractuele verhouding tussen de huurder en de verhuurder. Net daarom zijn controleurs niet nodig: de huurder zal in de mogelijk zijn de betaling van de index te weigeren als er niet aangetoond wordt dat aan bovenstaande nieuwe regeling is voldaan.

We raden daarom aan om in de indexbrief steeds het EPC-label te vermelden en eventueel zelfs de details van het EPC-attest. Normaal zouden de meeste huurders een EPC van de huurwoning in hun bezit moeten hebben. De EPC-informatieplicht is immers reeds van kracht sinds 2008/2009. Maar om discussie te vermijden, kan de verhuurder het EPC standaard als bijlage toevoegen aan de indexbrief.

Opgelet! De huurindexatieformules in softwarepakketten en op de website van Statbel is nog niet aangepast aan de wijzigingen.

Heb je vragen?

Neem gerust contact op met de Property Manager van je huurwoning via de gekende kanalen.