Veranderingen op til in de beroepsaftrek: wat verhuurders moeten weten
In een recent wetsontwerp laat de federale regering doorschemeren dat de aftrek van huurgelden als beroepskosten vanaf 2024 aan strikte voorwaarden zal worden onderworpen, en in sommige gevallen zelfs niet meer zal worden toegestaan. Deze ontwikkelingen kunnen een aanzienlijke invloed hebben op zowel huurders als verhuurders.
De fiscus
Het belastingregime voor huurinkomsten verschilt naargelang het gebruik door de huurder. Als die uw huis of appartement enkel privé gebruikt, wordt de verhuurder belast op basis van het geïndexeerd Kadastraal Inkomen (afgekort KI), verhoogd met 40%. Gebruikt de huurder de woonst voor zijn beroep of is die verhuurd aan een vennootschap, dan wordt de verhuurder belast op basis van de werkelijk ontvangen huurinkomsten, na aftrek van een kostenforfait van 40%. Een belasting op basis van het kadastraal inkomen is een stuk voordeliger.
Gebruikt de huurder een pand deels privé en deels beroepsmatig, bijvoorbeeld 80% privé en 20% professioneel: Als in de geregistreerde huurovereenkomst de huurprijs werd uitgesplitst, mag de verhuurder dezelfde uitsplitsing gebruiken in de belastingaangifte: de werkelijke huur voor het deel met professioneel gebruik en een proportioneel deel van het niet-geïndexeerd KI voor het overige.
Is er geen uitsplitsing in het huurcontract, dan moet de huurder de brutohuur aangeven net alsof hij de woning volledig professioneel gebruikt. Maar dat zou in de regeling met de nieuwe aangifteplicht niet gebeuren. De administratie zou niet belasten op basis van het huurcontract, maar op basis van de informatie die de huurder moet geven.
Het nieuwe wetsontwerp stelt voor om het proces van belastingcontroles te stroomlijnen en te automatiseren, met name voor gevallen waarin huurders hun gehuurde woning voor professionele doeleinden gebruiken en de huur als kosten willen aftrekken. In plaats van de traditionele handmatige controleprocedure, zal de huurder volgend jaar de persoonsgegevens van de verhuurder moeten opnemen in de belastingaangifte. Deze informatie, waaronder naam, adres en zelfs het rijksregister- of nationaal nummer van de verhuurder, zal dienen als schakel tussen de fiscaal afgetrokken huur door de huurder en de te belasten huur bij de verhuurder. Een belasting op basis van het kadastraal inkomen is echter een stuk voordeliger dan die op de werkelijk ontvangen huur.
Omdat een verhuurder niet weet hoe een huurder zijn belastingaangifte invult, voegt Rencura in haar huurcontracten een clausule toe. Als de huurder de huur toch aangeeft als beroepskosten, kunnen de financiële gevolgen daardoor op hem worden verhaald. Contacteer ons voor meer info.
De voorgestelde meldplicht stuit op protest
De nieuwe wet wordt om privacy redenen momenteel ter advies voorgelegd nog aan de Gegevensbeschermingsautoriteit. Bovendien zal de huurder uitdrukkelijke machtiging krijgen om het nationaal nummer van de verhuurder aan de fiscus door te geven, met de garantie dat deze informatie slechts gedurende een beperkte periode van maximaal tien jaar wordt bewaard.
Niet alleen introduceert het wetsontwerp deze nieuwe meldplicht, maar het verbiedt ook huurders om hun huur nog als kosten van hun inkomen af te trekken. In situaties waarin de verhuurovereenkomst is gesloten voor een woning "die uitsluitend bestemd is voor huisvesting van een gezin of een persoon" en deze overeenkomst geregistreerd is, is het beroepsgebruik en de aftrek van huur in principe uitgesloten.
Kan ik mijn bestaand huurcontract aanpassen?
Als een huurder de gehuurde woonst (deels) professioneel wil gebruiken, kan een bijlage bij de huurovereenkomst gevoegd worden. Die moet - net als de huurovereenkomst - geregistreerd worden. De rentmeesters van Rencura raden hun verhuurders aan bijkomende huur te vragen om de hogere belasting van de huurinkomsten te compenseren. Een vuistregel is dat de huurprijs voor professioneel gebruik ongeveer een derde hoger moet zijn dan de huurprijs voor privégebruik. Stal dat u een appartement voor 900 euro verhuurt en de huurder wil het voor een derde professioneel gebruiken. Het beroepsgebruik slaat dan op 300 euro van de huurprijs. Die moet met een derde verhoogd worden, met 100 euro dus. Dat brengt de totale huurprijs op 1.000 euro.
VERHUREN ZONDER ZORGEN
De nieuw voorgestelde wijzigingen benadrukken in ieder geval het belang voor verhuurders om goed geïnformeerd te blijven over evoluerende wetgeving met betrekking tot huuraftrek en belastingverplichtingen. Het is duidelijk dat de voorgestelde maatregelen niet alleen de administratieve lasten kunnen verminderen, maar ook de dynamiek tussen huurders en verhuurders aanzienlijk kunnen beïnvloeden. Voor advies op maat voor verhuur van uw vastgoed conform de meest recente wetgeving kan u steeds terecht bij de ervaren rentmeesters van RENCURA.