Comment fixer le montant d’une location ?
Vous désirez proposer un bien immobilier à la location et vous ne savez pas quel loyer demander ? Le montant des loyers est libre en Belgique, mais ça ne veut pas dire qu’il faut le fixer à l’aveugle. Trop élevé, vous ne trouverez pas de locataire. Trop bas, la rentabilité de votre bien sera inférieure à ce qu’elle devrait être. Alors, quels critères prendre en compte pour déterminer son montant et combien demander pour les charges ?
Fixer le montant du loyer
La première chose à faire est de regarder à combien sont proposés des biens équivalents dans le même quartier. Ça vous permet de connaître les prix de location du marché.
Vous pouvez également consulter la grille régionale des loyers. Chaque région belge possède sa propre grille :
Région wallonne : https://loyerswallonie.be/
Région de Bruxelles-Capitale : https://loyers.brussels/
Région flamande : https://www.huurschatter.be/
Ces grilles sont indicatives, à vous de les suivre ou non. On y trouve les loyers de référence, exprimés sous forme de fourchettes.
Dans la région de Bruxelles-Capitale, depuis le 2 décembre 2021, tout nouveau bail d’habitation doit faire apparaître le loyer de référence en plus du loyer réel demandé. Si celui-ci dépasse de plus de 20 %, le bailleur doit pouvoir le justifier.
Pour les autres régions, on n’est pas obligé d’indiquer le loyer de référence dans le bail.
Les critères à prendre en compte pour déterminer le montant du loyer sont nombreux :
- Situation géographique
- Superficie, agencement
- Etage, balcon, terrasse
- Isolation et PEB
- Garage, parking, cave, grenier
- Etat du logement (neuf, abîmé…)
- Qualité des matériaux utilisés dans le logement
- Meublé ou non
- Cuisine équipée ou non
- Prestations …
L’indexation des loyers
Le loyer peut être indexé tous les ans. Le loyer de base (sans les charges) est multiplié par l’indice de santé du mois précédent la date d’anniversaire du bail et divisé par l’indice de santé du mois précédent la signature du bail. Sauf en Flandre, où c’est l’indice du mois précédent la date de début de bail qu’on utilise.
L’indice santé est publié tous les mois depuis 1994. Il correspond à l’indice des prix à la consommation sans le tabac, les boissons alcoolisées et le carburant. On peut le retrouver sur https://statbel.fgov.be/fr/the... .
Un bailleur qui oublie d’indexer le loyer peut le faire en retard, mais ne peut revenir plus de trois mois en arrière pour demander des arriérés.
Fixer les provisions de charges
Un certain nombre de charges reviennent au locataire : charges locatives concernant le logement et frais liés à la copropriété (concierge, électricité, entretien, enlèvement des ordures ménagères…). Mais elles sont facturées au bailleur.
Le bailleur a deux possibilités pour récupérer le montant de ces charges :
Le forfait
C’est un montant fixé à l’avance et payé mensuellement, qui est censé couvrir toutes les charges locatives. Le bailleur n’a pas à justifier cette somme mais ne peut pas demander de supplément en cas de dépassement réel.
Un locataire qui estime que ce forfait est trop élevé par rapport aux charges réelles peut demander à passer aux charges réelles ou demander de changer le montant du forfait en s’adressant au juge de paix.
Les provisions pour charges locatives réelles
Le locataire paie tous les mois une provision basée sur les charges réelles de l’année précédente. Au bout d’un an ou d’une période définie dans le bail, un décompte est fait sur la base des charges réelles et un ajustement est alors effectué. Le bailleur doit pouvoir présenter au locataire s’il le demande les documents justifiant ces charges. Si le locataire a trop payé, il est remboursé. S’il n’a pas assez payé, il règle au bailleur le supplément.
Le système choisi par le bailleur doit apparaitre clairement dans le bail.
Pour être sûr de demander un montant de loyer adéquat, rien ne vaut l’avis expert d’un professionnel. Rencura peut vous aider à fixer ce loyer et à gérer la location de vos biens. Déchargez-vous de tout soucis en vous adressant à nous !