Dégâts locatifs : qui est responsable ?

Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison que vous louez et votre bien a subi des dégâts que vous constatez pendant le bail ou en fin de bail, à l’état des lieux. Qui est responsable des réparations, qui va payer ? Tout dépend du type de dégâts.

Qui paie les dégâts dans le cas d'une location ?

Pour répondre à cette question, il faut s’interroger sur l’origine des dégâts subis. Est-ce dû au locataire ? A l’usure du temps ? A une force majeure ? L’origine désignera le responsable.

Ainsi, un dégât commis par le locataire devra être réparé à ses frais : trou dans le mur, vitre cassée, robinet bloqué, tâches sur la moquette…

Un dégât lié à l’usure du temps sera à la charge du propriétaire. Il peut s’agir de peintures vieillissantes, de moquettes usées.

Un dégât dû à une force majeure est de la responsabilité du propriétaire. En effet, le locataire ne peut alors jouir pleinement du bien et est donc exonéré de toute responsabilité.

Quelles sont les réparations locatives à la charge du locataire ?

Le logement étant devenu une compétence régionale, chaque région a établi en 2017 ou 2018 une liste non limitative fixant les réparations dues par le bailleur et celles dues par le locataire. Ces listes s’appliquent pour tous les baux pour les régions wallonne et de Bruxelles-capitale, et pour les baux postérieurs au 01/01/2019 pour la région flamande. Le locataire a toujours la responsabilité des petites réparations et des réparations de dommages causés par lui-même.

Le locataire est ainsi responsable entre autres de l’entretien et du nettoyage du lieu, de l’entretien des cheminées et détecteurs de fumée, du remplacement des ampoules, fusibles ou interrupteurs, des serrures et poignées de portes ou des réparations de coups portés au mur.

Quels travaux reviennent au locataire ?

Le locataire est responsable des travaux liés à une réparation locative lui revenant. S’il veut réaliser d’autres travaux, de décoration ou d’amélioration, il vaut mieux demander l’accord préalable au bailleur car sinon celui-ci peut demander la remise en l’état initial.

Il est possible de signer un bail de rénovation, le locataire s’engage alors à réaliser un certain nombre de travaux qui auraient dû être à la charge du bailleur, moyennant une contrepartie : pas de loyer pendant quelques mois ou un loyer réduit.

Quelles sont les obligations d'entretien du locataire ?

Certains entretiens doivent être obligatoirement réalisés tous les ans par le locataire : le ramonage des cheminées, le détartrage des boilers, l’entretien du jardin…

Le locataire a de plus l’obligation d’entretenir et de nettoyer son logement.

Qui doit repeindre un appartement en location ?

A la fin du bail, le locataire doit remettre le logement dans le même état qu’il l’a eu. Est-ce que ça veut dire qu’il doit tout repeindre ? Non ! Le bailleur peut exiger que le locataire prenne la peinture à sa charge s’il a modifié les couleurs d’origines pour des couleurs non communes (noir, couleur criarde…) ou s’il a endommagé la peinture d’origine (tâches, coups, rayures, peinture jaunie par la nicotine…). Sinon, un bon nettoyage des murs suffit.

Les travaux de peinture sont amortis au bout de 9 ans, une usure normale est donc constatée au bout de 9 ans. Si le bailleur est dans l’obligation de repeindre avant 9 ans par la faute du locataire, il peut lui demander une indemnité. Par exemple s’il doit faire repeindre après 4 ans, l’indemnité demandée sera de 5/9 du prix (pour les 5 années restant avant amortissement).