Huurschade: wie is verantwoordelijk?

U bent eigenaar van een appartement of een huis dat u verhuurt en tijdens of op het einde van de huurperiode, wanneer de inventaris wordt opgemaakt, merkt u op dat uw eigendom schade heeft opgelopen. Wie is nu verantwoordelijk voor de herstellingen, wie zal ze betalen? Alles hangt af van de aard van de schade.

Wie betaalt de huurschade?

Om deze vraag te beantwoorden, moet u zich afvragen wat de oorsprong van de veroorzaakte schade is. Is het te wijten aan de huurder? Is het slijtage? Is het te wijten aan overmacht? De oorsprong zal bepalen wie verantwoordelijk is.

Zo zal bijvoorbeeld schade die door de huurder veroorzaakt is op zijn kosten moeten worden hersteld: een gat in de muur, een gebroken venster, een verstopte kraan, vlekken op het tapijt, enz.

Schade veroorzaakt door tijdslijtage zal worden betaald door de eigenaar. Dit kan verouderde verf zijn of versleten tapijten.

Schade als gevolg van overmacht valt onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar. De huurder kan niet ten volle van het goed genieten en is derhalve vrijgesteld van elke aansprakelijkheid.

Voor welke reparaties is de huurder verantwoordelijk?

Aangezien huisvesting een regionale bevoegdheid geworden is, heeft elk gewest in 2017 of 2018 een niet-exhaustieve lijst opgesteld met de herstellingen die enerzijds door de verhuurder en anderzijds door de huurder moeten worden uitgevoerd. Voor het Waals Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn deze lijsten van toepassing op alle huurcontracten, voor het Vlaams Gewest geldt dit voor de huurcontracten daterend van na 01/01/2019. De huurder is altijd verantwoordelijk voor kleine reparaties en herstellingen van door hemzelf of haarzelf veroorzaakte schade.

Zo is de huurder onder meer verantwoordelijk voor het onderhoud en de schoonmaak van het pand, het onderhoud van open haarden en rookmelders, de vervanging van lampen, zekeringen of schakelaars, sloten en deurklinken, of herstelingen van deuken in de muur.

Voor welke werkzaamheden is de huurder verantwoordelijk?

De huurder is verantwoordelijk voor alle werkzaamheden gelinkt aan een huurreparatie waarvoor hij of zij verantwoordelijk is. Als de huurder andere werkzaamheden, decoratie of verbeteringen wil uitvoeren, is het beter de verhuurder voorafgaand om toestemming te vragen, anders kan de verhuurder vragen het pand in de oorspronkelijke staat terug te brengen.

Een renovatiecontract ondertekenen is ook mogelijk. Hierbij verbindt de huurder zich ertoe een aantal werken uit te voeren die initieel onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder vallen, in ruil voor een tegenprestatie: voor enkele maanden geen huur hoeven te betalen of een verminderde huurlast.

Wat zijn de onderhoudsverplichtingen van de huurder?

De huurder moet elk jaar bepaalde onderhoudswerkzaamheden uitvoeren: schoorstenen vegen, warmwaterketel ontkalken, de tuin onderhouden, enz.

De huurder is ook verplicht het appartement te onderhouden en schoon te maken.

Wie moet het huurappartement herschilderen?

Aan het einde van de huurovereenkomst moet de huurder het appartement in dezelfde staat terugbrengen als toen hij het kreeg. Betekent dit dat ze alles opnieuw moeten schilderen? Neen, dat niet. De verhuurder kan van de huurder eisen dat hij het overschilderen betaalt indien hij de oorspronkelijke kleuren heeft veranderd in ongebruikelijke kleuren (zwart, schreeuwerige kleuren, enz.) of indien hij het oorspronkelijke schilderwerk heeft beschadigd (vlekken, deuken, krassen, vergeelde verf door nicotine, enz.). Anders is een goede reiniging van de muren voldoende.

Schilderwerk wordt na 9 jaar afgeschreven, zodat er na 9 jaar sprake is van normale slijtage. Als de verhuurder door toedoen van de huurder vóór 9 jaar moet overschilderen, kan hij hiervoor een schadevergoeding vragen. Indien hij bijvoorbeeld na 4 jaar opnieuw moet schilderen, zal de vergoeding 5/9 van de prijs bedragen (voor de resterende 5 jaar vóór afschrijving).