Advies - Privaat beheer

Huurbeheer is een uitgebreid onderwerp dat continu evolueert. Het zou meer dan een paar artikelen vergen om alles te behandelen. In deze rubriek beperken wij ons ertoe u advies te geven over specifieke punten van privaat vastgoedbeheer. We krijgen immers vaak vragen als :

Welke eigendommen mogen niet worden verhuurd?

Niet alles of eender wat kan verhuurd worden.

In Vlaanderen is de Vlaamse overheid bevoegd voor de regelgeving voor woninghuur. Voor huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019 geldt het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet. Voor huurovereenkomsten afgesloten vóór 1 januari 2019 blijft de federale huurwet gelden.

In Wallonië moet in het algemeen een huurvergunning worden aangevraagd voor het verhuren van een woning van minder dan 28 m2. Het doel is na te gaan of de accommodatie behoorlijk is wat betreft stabiliteit, vochtigheid, huiszwam, daglicht, ventilatie, normen, enz., en of de voorgestelde oppervlakte voldoet voor het aantal personen die er zullen wonen.

In Brussel bestaat er geen huurvergunning meer, maar in de Brusselse Huisvestingscode staat dat iedereen recht heeft op een fatsoenlijke huisvesting, die dus aan bepaalde criteria moet voldoen.

Is het beter om leeg of gemeubileerd te huren?

Beide formules hebben voor- en nadelen. Voor een lege huurwoning geldt een minimum huurcontract van 3 jaar, terwijl voor een gemeubileerde huurwoning de huurtermijn 1 jaar is (of zelfs 9 maanden voor studenten). Een leegstaand pand verhuren is dus duurzamer. De verhuurder moet een opzegtermijn van 6 maanden in acht nemen voor een huurovereenkomst van een leeg pand, maar slechts een opzegtermijn van 3 maanden voor een gemeubileerde huurwoning. Fiscaal gezien wordt de huur van een gemeubileerde woning beschouwd als industrieel of handelsinkomen, terwijl de huur van een leeg pand wordt beschouwd als opbrengsten uit onroerend vermogen. Voor elkeen gelden verschillende aftrekposten en voordelen.

Wat is het belang van het beheersmandaat?

Wanneer u de verhuur van een onroerend goed aan een professional wilt delegeren, geeft u hem bepaalde bevoegdheden in het kader van een beheersmandaat. Deze bevoegdheden kunnen verschillende opdrachten bevatten zoals een huurder vinden, de huur innen, werkzaamheden beheren, de huurder vertegenwoordigen op een Algemene Vergadering, indien nodig gerechtelijke stappen ondernemen, enz.

Welke 5 zaken moet u controleren vooraleer een woning te verhuren?

Vooraleer u een woning verhuurt moet u een aantal zaken regelen, zoals de verplichte woningdiagnose uitvoeren, het type verhuur kiezen dat u wenst uit te voeren, de juiste huurprijs bepalen voor de locatie en het type woning dat u aanbiedt, een huurovereenkomst opstellen…

Wat moet u doen in geval van waterschade?

Waterschade wordt gewoonlijk door de huurder behandeld, maar afhankelijk van de moeilijkheden die zich voordoen, kunt u er misschien zelf voor zorgen. U moet het lek of de oorsprong van de waterschade vinden, de schade bij de verzekeringsmaatschappij melden en de werkzaamheden uitvoeren en controleren. Wij zullen hierbij bekijken welke verzekering moet tussenkomen, die van de huurder of die van de verhuurder, afhankelijk van de omstandigheden van de schade.

Welke werkzaamheden kan een eigenaar tijdens een huurperiode uitvoeren?

Als de verhuurder grote werken wil uitvoeren, moet hij de toestemming van de huurder hebben, tenzij het om dringende werken gaat. De huurder kan dan recht hebben op een vergoeding indien de werkzaamheden meer dan 40 dagen duren. In de huurovereenkomst kan worden bepaald dat bepaalde werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om problemen te voorkomen.

Onbetaalde huur, geschillen en krakers: wat kan u doen?

Als de huurder zijn huur niet meer betaalt, is het mogelijk hem voor de rechter te dagen. Er kan een schadevergoeding worden geëist, evenals een toestemming tot uitzetting. Als er krakers zijn in een bewoond huis, kan de politie worden ingeschakeld. Als het huis leeg is, kan de zaak worden voorgelegd aan de vrederechter.